L’Italia è una delle destinazioni turistiche più visitate d’Europa grazie al suo vasto patrimonio culturale e alle ricche risorse naturali. Gli investitori stanno prestando grande attenzione al mercato immobiliare alberghiero italiano, monitorando l’emergere di offerte attraenti nelle principali città e nelle zone di villeggiatura.
Il mercato alberghiero in Italia è dominato da piccole strutture alberghiere con 30/50 camere, gestite direttamente dai proprietari. C’è una tendenza verso un aumento della quota di catene di hotels, un aumento del segmento business ed una diminuzione degli hotel di categoria 1-2 stelle. In Italia è possibile acquistare un albergo di proprietà come impresa già pronta con una società di gestione, o da ristrutturare o ammodernare nella gestione personale, nonché di un edificio per l’avvio di un albergo.
La procedura per l’acquisto della proprietà alberghiera in Italia è significativamente diversa dall’acquisto di una proprietà residenziale. Consideriamo gli aspetti principali di questo processo, che si svolge in più fasi.
Selezione dell’albergo
Affinché la selezione dell’hotel sia efficace, è necessario chiarire la richiesta secondo i seguenti criteri:
Posizione stimata dell’hotel – città, mare, stazione termale;
Numero di camere e tipologia di hotel (mini-hotel, business hotel, resort hotel, ecc.);
L’attività proposta è un albergo ready-made con inquilino, un albergo per la successiva gestione propria, un albergo o un edificio oggetto di ricostruzione, avvio di un albergo e rivendita o locazione a una società di gestione.
Ordine di ricerca professionale
Sottoscrizione ad un ordine professionale per la ricerca di un hotel in italiano con traduzione in russo, dove devono essere indicati i dati dell’azienda del potenziale acquirente, nonché una presentazione dell’azienda.
Accordo di non divulgazione (NDA)
Inoltre, lo specialista dell’agenzia seleziona le opzioni adatte per gli hotel, compresi quelli al di fuori del mercato, c.d. “fuori mercato”. Le offerte inviate indicano le principali caratteristiche generali degli immobili ed i prezzi richiesti. Per i dettagli sulle proprietà idonee, è necessario firmare un Accordo di riservatezza (NDA). Un potenziale acquirente riceve informazioni riservate sull’albergo: nome, indirizzo, planimetrie, indicatori finanziarie chiave.
Lettera di interesse LOI
In caso di interesse all’acquisizione di un albergo, viene redatta una Lettera di Interesse (LOI Letter of Interest) a nome dell’albergatore, un deposito cauzionale di importo concordato viene trasferito sul conto deposito di un notaio di fiducia per confermare la serietà delle intenzioni. L’immobile in quel caso viene tolto dalla vendita, ed il potenziale Acquirente ha accesso ai dati (data room), ovvero la base documentale dell’hotel (estratti catastali, documenti di proprietà, saldi, permessi commerciali, licenze, contratti di locazione, contratti con fornitori, documenti e permessi, ecc.).
Diligenza dovuta
Da questo momento in poi, un potenziale acquirente inizia a condurre un esame di due diligence tecnica con il coinvolgimento dei suoi specialisti di fiducia: revisori, ingegneri, tecnici, un notaio. Di solito l’esame dura da 1 a 1,5 mesi, il lavoro degli specialisti è a carico dell’acquirente. Al termine dell’esame, gli specialisti redigono un rapporto sullo stato reale dell’oggetto.
Offerta irrevocabile
In caso di esito positivo dell’esame, viene redatta un’offerta irrevocabile per l’acquisto di un bene immobiliare, che specifica i dati dell’Acquirente e del Venditore, una descrizione dettagliata dell’oggetto, i termini per la redazione del Preliminare e contratti finali di vendita ed i termini di pagamento. Qualora, in sede di esame, siano state riscontrate violazioni catastali o edilizie, arretrati fiscali o altre incongruenze, il Venditore dovrà eliminarli prima di concludere il contratto definitivo di compravendita.
Alla sottoscrizione dell’Offerta Irrevocabile, viene versato un anticipo in contanti (solitamente il 10% del prezzo offerto). Se il Venditore accetta l’Offerta irrevocabile, questo importo diventa deposito confirmatorio. Se l’Acquirente non adempie ai suoi obblighi ai sensi dell’Offerta Irrevocabile, l’importo del deposito non gli sarà restituito, in caso di inadempienza da parte del Venditore, è obbligato a restituire il deposito di conferma con doppio importo all’Acquirente.
Accordo preliminare
La fase successiva della transazione è il contratto preliminare, prima della sottoscrizione del quale l’acquirente o la società dell’acquirente deve ottenere un codice fiscale dalle autorità fiscali locali ed aprire un conto presso una banca italiana. Quando si firma il contratto preliminare, il 20% – 25% del valore della proprietà viene pagato come caparra confirmatoria. Solitamente, il contratto preliminare per l’acquisto e la vendita di un albergo viene redatto da un notaio ed è soggetto a registrazione obbligatoria presso l’ufficio delle imposte.
Contratto di acquisto finale
La fase finale della transazione è il contratto definitivo di compravendita, firmato alla presenza di un notaio, che registra presso le autorità competenti. L’originale dell’atto è conservato in archivio dal notaio, e le copie da lui autenticate vengono consegnate all’Acquirente e al Venditore e costituiscono documento di proprietà. Qualora l’Acquirente ricorra ad un mutuo ipotecario, è obbligatoria la presenza di un rappresentante bancario sul contratto. Dopo aver firmato il contratto finale di vendita e acquisto, inizia la procedura per il trasferimento di licenze, permessi, contratti a un nuovo proprietario.
Se siete interessati all’acquisto di un hotel (albergo) in Italia, dovete contattare degli specialisti competenti presso un’agenzia in possesso di una licenza immobiliare italiana. Il saldo finale con l’agenzia avviene al momento della firma del contratto definitivo di compravendita dell’hotel.
