I clienti spesso ci chiedono – come meglio fare un investimento immobiliare in Italia – da persona fisica o giuridica, meglio aprire una società semplice o di capitali?
Prima di tutto bisogna affrontare lo scopo dell’investimento –
- per la futura rivendita o l’affitto;
- appartamento residenziale o un locale commerciale (negozio, supermercato, hotel).
L’acquisto dei locali commerciali è quasi sempre più vantaggioso come la società.
La compravendita e l’affitto sono sottoposti al pagamento di varie tasse, sia durante la fase di acquisto e rivendita, sia per il pagamento delle tasse sui redditi e plusvalenze.
Ad esempio, una semplice operazione di acquisto di un appartamento per ristrutturazione e rivendita può essere tranquillamente effettuata da un privato. Ma se l’investitore acquista un intero palazzo , ristruttura, divide in diversi appartamenti e rivendi separatamente, l’attività viene considerata un’attività imprenditoriale e deve essere creata una società.
Quando si parla di affitti abitativi bisogna innanzitutto tenere presente che ne esistono diverse tipologie:
1) a breve termine o «turistico», non più di 30 giorni di contratto. Il proprietario stesso può affittare il proprio alloggio attraverso i portali Airbnb o Booking, o stipulare un contratto con la società di gestione o l’agenzia immobiliare.
2) contratto l’affitto a lungo termine può essere standard per un periodo di 8 anni (4 + 4 anni), a canone concordato.
3) contratto di affitto «transitorio» fino a 18 mesi, anche per studenti.
Vediamo quali vantaggi dell’acquisto immobiliare da parte del privato:
– la possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa e pagamento delle tasse sul valore catastale piuttosto che sul prezzo di acquisto;
– la possibilità di utilizzare i vari bonus;
– l’imposta sul reddito derivante da affitto per le persone fisiche è del 21% (cedolare secca) o del 10% (canone concordato);
– In caso di rivendita di un immobile dopo 5 anni dalla data di acquisto, non viene applicata l’imposta sul plusvalenza. Nel periodo entro 5 anni è pari al 26%;
– se per l’investimento si acquista un appartamento con una classe di risparmio energetico A o B, per l’intero 2023 c’è un indennizzo per il rimborso dell’IVA pagato per l’acquisto.
Ma se un privato possiede e affitta più di 4 immobili, puo essere considerato da parte di Agenzie delle entrate come un imprenditore e può ricevere una notifica del pagamento delle tasse sui redditi di persone giuridiche.
Vantaggi dell’acquisto immobiliare da parte della società:
– la possibilità di ottimizzare i costi di mantenimento degli immobili
– rate di condominio, le riparazioni, il pagamento dell’IVA per gli acquisti.
– l’accesso al mutuo ipotecario e’ piu facile per le società e consente di da utilizzare fondi propri per altri investimenti. In questo caso, ritorno di investimento ROI in proporzione dei propri fondi investiti sarà più alto!
Presso nostra sede previo appuntamento forniamo consulenze con avvocati immobiliari, commercialisti, notai.
