Il processo di acquisto di una proprietà immobiliare in Italia può essere suddiviso in tre fasi:
- Offerta di acquisto;
- Accordo preliminare;
- Contratto definitivo.
Offerta di acquisto
Quando si decide di acquistare, viene redatta un’offerta irrevocabile per l’acquisto di un immobile, che indica i dettagli dell’Acquirente e del Venditore, una descrizione dettagliata dell’oggetto, i termini per la conclusione del Contratto di Acquisto e Vendita finale, il prezzo proposto, la procedura e le condizioni di pagamento.
Un’offerta irrevocabile deve essere supportata da un deposito in contanti – di solito il 5-10% dell’importo offerto, il deposito è con l’Agente Immobiliare fino a quando il Venditore non accetta l’offerta di acquisto, altrimenti viene restituito all’Acquirente.
L’offerta è considerata irrevocabile per l’Acquirente – al Venditore viene dato un periodo (5 – 7 giorni) per decidere sulla vendita dell’immobile, e se dopo questo periodo non vi è alcuna risposta da parte del Venditore o vi è un rifiuto dell’offerta, la stessa, da irrevocabile, diventa invalida.
Per la durata dell’Offerta di Acquisto, l’immobile viene ritirato dalla vendita e l’Agente Immobiliare non ha diritto di proporlo ad altri acquirenti interessati.
Quando il Venditore accetta l’Offerta irrevocabile di acquisto, la caparra in contanti diventa conferma di caparra confirmatoria – ai sensi dell’articolo 1385 del Codice Civile – in caso di inadempienza degli obblighi da parte dell’Acquirente, la caparra in contanti rimane presso il Venditore, in caso di inadempienza da parte del Venditore, questi, è obbligato a restituire la caparra di conferma all’Acquirente in maniera raddoppiata.
Per concludere un Contratto di Compravendita, l’Acquirente deve essere in possesso di un Codice Fiscale, che può essere ottenuto presso il dipartimento consolare italiano in Russia o in Italia presso l’ufficio delle Agenzia dell’Entrate.
Accordo preliminare
Il contratto preliminare è considerato giuridicamente vincolante ed è disciplinato dall’articolo 2932 del Codice Civile.
Questa fase può essere considerata intermedia. Non è necessario concludere un Contratto Preliminare, ma in pratica viene utilizzato abbastanza spesso, soprattutto quando l’Acquirente ricorre al prestito o la conclusione del Contratto di Compravendita finale si estende nel tempo fino a diversi mesi dalla data di accettazione dell’Offerta di Acquisto Irrevocabile. Il contratto preliminare è redatto sotto forma di contratto privato, che ha tutta la forza della legge, ma può anche essere redatto davanti a un notaio.
L’Accordo Preliminare deve specificare:
- informazioni catastali dettagliate dell’immobile,
- informazioni sui documenti legali,
- informazioni sulla presenza di gravami, prestiti ipotecari, se presenti (il Venditore è obbligato a rimuoverli prima del Contratto di Compravendita definitivo), informazioni sui permessi di costruzione ricevuti, eventuali amnistie edilizie, le scadenze per il completamento dell’oggetto e le sue fasi nel caso di nuove costruzioni.
Di solito, quando si firma l’accordo preliminare, viene pagato il 25 – 30% del valore della proprietà, che diventa anche un deposito di conferma – in conformità con l’articolo 1385 del codice civile.
Il contratto preliminare è soggetto a registrazione presso l’Ispettorato fiscale e viene pagata una tassa dello 0,5% dell’importo del deposito di conferma e delle tasse statali.
Previo accordo di entrambe le parti, è possibile fare a meno di sottoscrivere il Contratto Preliminare, e subito dopo aver accettato l’Offerta di Acquisto, procedere alla sottoscrizione del Contratto di Acquisto e Vendita definitivo se l’immobile è pronto e non ha gravami e se l’Acquirente ha possibilità di pagare l’intero importo immediatamente.
Contratto definitivo di vendita
La fase finale è il contratto di compravendita di un immobiliare, firmato in presenza di un notaio e soggetto a registrazione statale presso le autorità competenti da parte di un notaio, in cui avviene il trasferimento della proprietà.
Il contratto di vendita deve essere redatto da un notaio che agisce per conto dello Stato nell’interesse dell’Acquirente e del Venditore.
Se l’Acquirente non parla italiano, non ha il diritto di firmare personalmente il Contratto di Vendita. In questo caso, vengono utilizzati i servizi di interprete e di testimoni che parlano italiano e russo e l’accordo è redatto in due lingue;
Oppure è possibile nominare un rappresentante legale per firmare il Contratto di Compravendita emettendo una procura notarile, nel qual caso non è necessaria la presenza personale presso il notaio.
L’acquirente ne assume la proprietà immediatamente dopo la firma del Contratto di Acquisto e Vendita. Il contratto originale è conservato da un notaio o in un archivio notarile e viene emessa una copia autenticata e registrata nei registri statali.
