Sul tracciato della via consolare più evocativa di Roma, nel cuore verde dell’Appia Antica, si trova una villa degli anni Quaranta che ha conservato intatto il carattere mediterraneo della sua epoca — terracotta, intonaci caldi, volumi proporzionati — arricchendosi nel tempo di comfort contemporanei di rilievo. Un patrimonio edilizio raro per questo quadrante della città, dove il tessuto residenziale è consolidato da decenni e le nuove edificazioni sono quasi inesistenti.

I 600 m² interni si distribuiscono su quattro livelli, circondati da un giardino privato di 2.500 m² con piscina, rimessaggio per le automobili e una serie di ambienti dedicati al benessere — sauna, spa con vasca da immersione, palestra interna. Una proprietà che unisce la discrezione di un quartiere antico all’articolazione funzionale di una residenza moderna.

LA VILLA

Costruita intorno al 1945, la villa esprime i caratteri tipici dell’architettura residenziale romana del periodo: facciata in terracotta con infissi a persiane in legno, finestre ampie, proporzioni equilibrate che richiamano la tradizione costruttiva laziale senza cedere all’ornamento eccessivo. Il fabbricato principale sviluppa circa 600 m² di superficie interna su quattro livelli, cui si aggiunge un box auto di 60 m² — pertinenza rara e preziosa per una villa nel tessuto storico della città — e il giardino privato di circa 2.500 m².

L’impianto volumetrico originale è stato rispettato nel tempo, mentre gli interni hanno ricevuto interventi selettivi che hanno introdotto zone contemporanee — pavimentazioni in calcestruzzo levigato, illuminazione d’atmosfera stratificata — senza alterare il carattere del manufatto. Terracotta, soffitti in legno chiaro e pareti nelle tonalità dell’ocra e dell’ambra calda definiscono la palette materica dominante.

DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI

Piano terra

Il livello di ingresso ospita i principali ambienti di rappresentanza. Le porte-finestre aprono direttamente sul giardino, stabilendo una continuità visiva e fisica con il verde circostante che percorre ogni stagione dell’anno. La zona giorno è ampia e ben distribuita, con aree di soggiorno e pranzo che si succedono naturalmente; la cucina, completamente attrezzata, è accessibile sia dagli spazi interni sia dall’esterno. I pavimenti in cotto riportano al carattere originale dell’edificio, mentre l’illuminazione — studiata per valorizzare materiali e proporzioni — conferisce agli ambienti un’atmosfera raccolta e sofisticata.

Piani superiori

I piani primo e secondo accolgono le camere da letto — cinque in totale — e i servizi. La camera principale si distingue per le dimensioni e per il bagno en-suite di impostazione spa, con vasca da immersione, rivestimenti in ceramica bordeaux e finiture di qualità. Gli altri bagni, tre in totale oltre a quello della camera principale, sono distribuiti con razionalità tra i livelli. Le camere godono di vista sul giardino privato e beneficiano dell’esposizione luminosa garantita dalla fenestratura generosa della villa.

Piano interrato / seminterrato

Il livello inferiore è dedicato al benessere fisico: palestra attrezzata, sauna e una cantina completano la dotazione. Questi ambienti ampliano considerevolmente la funzionalità della proprietà senza gravare sulle superfici abitabili dei piani principali.

ESTERNO E GIARDINO

Il giardino di circa 2.500 m² costituisce uno dei valori fondamentali della proprietà. La vegetazione mediterranea matura — edera, arbusti sempreverdi, alberature consolidate — crea un perimetro di riservatezza che isola visivamente la villa dal contesto urbano circostante. L’accesso è regolato da cancello elettrico, con videocitofono.

La piscina è posizionata tra il verde, integrata nel disegno del giardino senza soluzione di continuità con le zone pavimentate esterne. Le portefinestre del piano terra permettono di passare dagli interni agli spazi aperti con naturalezza, rendendo il giardino un’estensione vissuta della casa nelle stagioni calde. Un balcone ai piani superiori offre vista sul verde privato.

Il box auto coperto di 60 m² — accatastato in categoria C/6 — garantisce rimessaggio per più vetture e spazio per deposito attrezzature.

INFRASTRUTTURE TECNICHE

La villa è dotata di impianto di riscaldamento centralizzato e condizionamento a split su più ambienti, soluzione che consente una gestione zona per zona degli spazi più utilizzati. L’ascensore interno collega i quattro livelli, offrendo comodità d’uso quotidiano e accessibilità ai piani. Il sistema di videocitofono e il cancello elettrico garantiscono un perimetro di accesso controllato.

Sauna e vasca idromassaggio sono presenti e funzionanti. La cantina è inclusa nel complesso.

Lo stato generale della proprietà è buono. Alcuni ambienti mostrano finiture di impostazione più recente — calcestruzzo levigato, illuminazione d’atmosfera — affiancati a zone che conservano i materiali storici originali: un equilibrio che rende la villa immediatamente abitabile senza interventi urgenti, lasciando al futuro proprietario margine per eventuali personalizzazioni.

POSIZIONE

L’Appia Antica è uno dei quadranti residenziali più ricercati di Roma: consolidato, silenzioso, a misura d’uomo. Il parco regionale dell’Appia Antica garantisce un paesaggio verde permanente ai confini del quartiere, con accesso diretto a percorsi ciclabili e sentieri storici che attraversano catacombe, ville romane e acquedotti. È un contesto che attrae famiglie con una visione di lungo periodo sulla qualità della vita urbana.

I principali collegamenti stradali verso il centro storico sono rapidi; il Grande Raccordo Anulare è raggiungibile in pochi minuti per i trasferimenti verso l’aeroporto internazionale Leonardo da Vinci di Fiumicino (circa 35–40 minuti in condizioni di traffico ordinario). Le scuole internazionali più accreditate della città — Marymount, St. George’s — sono raggiungibili in auto in tempi contenuti.

Vivere sull’Appia Antica significa scegliere Roma senza rinunciare al verde, alla quiete e a quella dimensione residenziale che raramente si trova così vicina al centro.