Aggiornato a giugno 2026. Fonti e metodologia sono indicate in fondo all’articolo.
Affittare un appartamento a Roma per brevi periodi resta possibile nel 2026, ma le regole si sono fatte più severe e i conti sono più impegnativi di quanto suggeriscano i rendimenti di facciata. Ogni affitto breve ha ora bisogno di un codice identificativo nazionale, il CIN, esposto sull’edificio e indicato in ogni annuncio. I redditi da locazione sono tassati con la cedolare secca al 21% su un immobile a sua scelta e al 26% sugli altri, e dal 2026 affittare più di due unità fa scivolare l’attività in un’impresa tassata come tale. Roma resta uno dei mercati più solidi d’Italia per gli affitti brevi, con rendimenti lordi che vanno da circa il 6% al 12% a seconda della zona, ma i prezzi d’acquisto elevati comprimono il rendimento netto. Questa guida spiega cosa deve fare, cosa pagherà e quanto può realisticamente guadagnare.
Gli affitti brevi in Italia nel 2026, in sintesi
- Il codice nazionale (CIN) è obbligatorio: va esposto sull’edificio e indicato in ogni annuncio, con sanzioni da 800 a 8.000 euro per chi affitta senza.
- I redditi sono tassati con la cedolare secca al 21% su un immobile designato e al 26% dal secondo immobile affittato nello stesso anno.
- Dal 1° gennaio 2026, affittare più di due appartamenti per brevi periodi si presume attività d’impresa, con partita IVA, iscrizione al registro delle imprese e contributi previdenziali.
- A Roma l’imposta di soggiorno su un affitto breve è di 5 o 6 euro a persona per notte, fino a dieci notti.
- Roma registra una tariffa media di circa 140-200 euro a notte e un’occupazione tra circa il 64% e il 77%, tra le più alte d’Italia.
Le regole da rispettare
Il punto di partenza è il CIN, il Codice Identificativo Nazionale, introdotto dalla Legge 191/2023. Dalla fine del 2024 è obbligatorio per ogni immobile offerto in locazione breve o turistica: lo si ottiene tramite la banca dati nazionale, la BDSR, va esposto all’esterno dell’edificio e indicato in ogni annuncio. Le piattaforme di prenotazione sono tenute a mostrarlo e a rimuovere gli annunci che ne sono privi. Le sanzioni sono concrete, da 800 a 8.000 euro per chi affitta senza CIN, e parallelamente è obbligatorio dotare ogni unità di rilevatori di gas e di monossido di carbonio funzionanti e di un estintore.
Oltre al codice nazionale, il Lazio gestisce un proprio codice regionale, il CIR, rilasciato tramite la piattaforma regionale RADAR, e l’attività si registra presso il Comune di Roma con lo sportello unico, come locazione turistica, con una comunicazione più leggera, o come casa vacanze, con una più completa. Un affitto breve qui è una locazione di non più di trenta giorni, che non va registrata come contratto di locazione formale. Un limite specifico di Roma è già in vigore: all’interno del centro storico tutelato dall’UNESCO non si può più trasformare un immobile non residenziale, un vecchio ufficio o negozio, in casa vacanze.
Come sono tassati gli affitti brevi?
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva ad aliquota fissa sui redditi da locazione che sostituisce l’IRPEF e l’imposta di registro sul canone. Per gli affitti brevi è al 21% su un solo immobile che si designa ogni anno nella dichiarazione dei redditi, e al 26% su ogni ulteriore immobile affittato per brevi periodi nello stesso anno. La scelta dell’immobile a cui applicare il 21% spetta al contribuente, in dichiarazione, e di norma si assegna all’unità che rende di più. Quando una piattaforma come Airbnb gestisce il pagamento, trattiene il 21% alla fonte a titolo di acconto, e il saldo si versa con la dichiarazione. Per un proprietario non residente questo regime è di solito più semplice e leggero della tassazione ordinaria.
Quando l’affitto diventa impresa?
C’è una soglia oltre la quale l’affitto breve è trattato come un’impresa e non come la gestione di un bene privato, e il 2026 la sposta. Fino al 2025 il limite era di più di quattro appartamenti affittati per brevi periodi in un anno. Dal 1° gennaio 2026 scende a più di due: affittare tre o più unità per brevi periodi fa presumere un’attività d’impresa, con partita IVA, iscrizione al registro delle imprese e contributi previdenziali, e la cedolare secca non è più disponibile. Per chi possiede un solo appartamento di pregio non cambia nulla. Per chi pensa di costruire un piccolo portafoglio di immobili in affitto, è il numero più importante attorno a cui pianificare.
Quanto rende davvero?
Roma è un mercato solido sul fronte dei ricavi. Le tariffe medie a notte vanno da circa 140 a 200 euro a seconda della stagione e dell’indirizzo, l’occupazione si colloca tra circa il 64% e il 77% nell’arco dell’anno, e i rendimenti lordi per zona vanno da circa il 6% a Prati all’8% o più nel centro storico. Rendimenti netti modellati attorno al 7-8% su un appartamento centrale ben gestito restano nettamente sopra il 4% circa di una locazione lunga tradizionale. L’avvertenza è il prezzo d’ingresso. La società di analisi AirDNA colloca Roma ai vertici per domanda di affitto ma agli ultimi posti per redditività dell’investimento, proprio perché i prezzi d’acquisto centrali sono abbastanza alti da comprimere il rendimento su ricavi pur forti. Un affitto breve a Roma rende bene in assoluto. Che renda bene anche rispetto al capitale investito dipende interamente dal prezzo pagato per l’immobile.
Affitto breve o locazione lunga: il compromesso
| Su un appartamento nel centro di Roma | Affitto breve | Locazione lunga |
|---|---|---|
| Tassazione del reddito da locazione | cedolare secca 21%, 26% dal secondo immobile affittato | cedolare secca 21% |
| Rendimento lordo | circa 6%-12% a seconda della zona | più basso, ma più stabile |
| Rendimento netto modellato | circa 7%-8% | circa 4% |
| Adempimenti | CIN, codice regionale, imposta di soggiorno, ricambio ospiti | un solo inquilino, minimi |
| Occupazione | stagionale, circa 64%-77% | tutto l’anno |
Cosa significa per chi possiede un appartamento a Roma?
Per chi possiede un appartamento romano, l’affitto breve nel 2026 può funzionare bene, ma non è più una cosa improvvisata. Premia un assetto in regola: un codice nazionale e uno regionale, la giusta registrazione comunale, i dispositivi di sicurezza, una dichiarazione della cedolare in ordine, e il proprio tempo o un gestore professionale per ospiti, imposta di soggiorno e piattaforme. Che il mercato sia forte è un dato di fatto. La vera domanda è se il suo specifico appartamento, al prezzo a cui lo detiene, e la sua disponibilità verso la parte amministrativa, rendano il netto conveniente rispetto a una locazione lunga. È un calcolo che vale la pena fare bene prima di mettere l’immobile in affitto.
Può farsi un’idea del tipo di casa romana adatta a questa formula in un appartamento in affitto nel centro di Roma e in un affittacamere nel centro storico, entrambi adatti proprio a questo tipo di gestione. Abbiamo trattato lo stesso tema, con numeri diversi, nei nostri articoli su quanto si può guadagnare davvero con gli affitti brevi a Roma e su gli appartamenti a Roma come investimento per affitti turistici, e su quanto costa acquistare l’immobile nella nostra guida a quanto costa comprare casa in Italia.
Ci scriva prima di mettere in affitto il suo appartamento
Ci parli del suo appartamento a Roma e Trevi Elite ne modellerà il rendimento netto reale da affitto breve rispetto a una locazione lunga, le indicherà i passaggi su CIN, cedolare e imposta di soggiorno, e la metterà in contatto con i gestori della nostra rete di partner, che si occupano ogni giorno di ospiti, check-in, check-out e adempimenti amministrativi. Può farsi un’idea del tipo di case centrali adatte a questa formula nella nostra selezione di appartamenti a Roma e nella nostra guida a Roma, poi ci scriva.
Fonti: Agenzia delle Entrate (cedolare secca sugli affitti brevi, aliquote 21% e 26%, Circolare 10/E 2024); Ministero del Turismo, BDSR (CIN, Legge 191/2023); Roma Capitale (imposta di soggiorno sugli affitti brevi); AirDNA (tariffe, occupazione e redditività a Roma). Informazioni di carattere generale, non consulenza fiscale o legale. Aggiornato a giugno 2026.