Aggiornato a giugno 2026. Fonti e metodologia sono indicate in fondo all’articolo.
Quanto costa comprare casa in Italia, oltre al prezzo di acquisto? Meno di quanto si pensa di solito. Molte persone sentono dire di mettere in conto il 10-15% in più, ma per una casa di pregio comprata da un privato non è così: la tassa più importante si calcola su un valore catastale molto più basso del prezzo reale. I costi maggiori sono di solito l’agenzia immobiliare e il notaio, non le tasse. Se invece compra una casa nuova da un costruttore, il conto cambia, perché lì si paga l’IVA sull’intero prezzo. In questa guida spieghiamo ogni costo, uno per uno, con un esempio concreto.
I costi una tantum in sintesi
- Imposta di registro (se compra da un privato): 9% per una seconda casa, o 2% se ha i requisiti per la prima casa. Si calcola sul valore catastale, non sul prezzo pagato: è la regola del prezzo-valore.
- Imposte ipotecaria e catastale: 50 più 50 euro fissi se compra da un privato, oppure 200 più 200 euro se paga l’IVA.
- Se compra nuovo da un costruttore: IVA al 4%, 10% o 22% sul prezzo. Il 22% è solo per le case di lusso.
- Onorario del notaio: non è fisso, di solito meno dell’1% del prezzo su una casa di pregio. Il notaio incassa anche le imposte e le versa allo Stato.
- Provvigione dell’agenzia: di solito il 3-5% del prezzo più IVA al 22%. È quasi sempre il costo più alto di tutti.
- Il codice fiscale è gratuito e obbligatorio. Se non parla italiano, all’atto serve anche un interprete giurato.
Le tasse sul trasferimento, e come si abbassano
Quando compra da un privato, la tassa principale è l’imposta di registro. Per una seconda casa, e una casa di pregio o per le vacanze quasi sempre lo è, la tassa è il 9%. Esiste anche un’aliquota ridotta del 2% per la prima casa, ma serve prendere la residenza nel comune entro diciotto mesi, cosa che la maggior parte degli acquirenti stranieri non fa. La cosa importante da sapere è su cosa si calcola quel 9%. Grazie al prezzo-valore, può chiedere che la tassa si calcoli sul valore catastale della casa, non sul prezzo che ha pagato. E sulle case di pregio, il valore catastale è di solito molto più basso del prezzo di mercato. Deve chiedere il prezzo-valore direttamente all’atto: una volta fatto, il fisco non può più mettere in discussione il prezzo dichiarato. Ci sono anche due piccole tasse fisse, l’ipotecaria e la catastale: 50 euro ciascuna.
Cosa cambia se compra nuovo da un costruttore?
Se invece compra da un’impresa che ha costruito o ristrutturato la casa e vende con IVA, tutto cambia. L’IVA prende il posto dell’imposta di registro e si calcola sul prezzo vero, non sul valore catastale: 4% per la prima casa, 10% per una seconda casa normale, e 22% per le case di lusso, quelle nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Le tasse fisse, in questo caso, sono di 200 euro ciascuna invece di 50. Poiché l’IVA si paga sull’intero prezzo, comprare una casa di lusso nuova costa molto di più in tasse di una rivendita equivalente: il 22% su un prezzo di 3 milioni di euro fa 660.000 euro. Per questo, la prima cosa da capire è semplice: sta comprando da un privato, o da un venditore che applica l’IVA?
Rivendita o nuovo: il divario di costo
| Su una seconda casa di pregio da 2 milioni di euro | Da un privato | Nuovo da un costruttore |
|---|---|---|
| Imposta principale sul trasferimento | Registro 9% sul valore catastale, circa 30.600 euro con il prezzo-valore | IVA 10%, o 22% sul lusso, sul prezzo: da 200.000 a 440.000 euro |
| Ipotecaria + catastale | 50 + 50 euro | 200 + 200 euro |
| Notaio | circa 6.000-8.000 euro | circa 6.000-8.000 euro |
| Agenzia, lato acquirente | circa 4% + IVA, intorno a 97.600 euro | circa 4% + IVA, intorno a 97.600 euro |
| Totale una tantum indicativo | vicino a 135.000 euro, appena sotto il 7% del prezzo | circa 304.000-546.000 euro |
Il notaio
Ogni acquisto di casa in Italia passa da un notaio: un pubblico ufficiale che controlla chi è il vero proprietario, prepara e firma l’atto, il rogito, e lo registra. È l’acquirente a scegliere il notaio e a pagarlo. Dal 2012 l’onorario non ha più una tariffa fissa, ma c’è un minimo. Su una casa di pregio, di solito costa meno dell’1% del prezzo, qualche migliaio di euro. Il notaio incassa anche tutte le tasse e le versa allo Stato per lei. Chieda sempre un preventivo scritto prima di firmare. Il notaio è imparziale: il suo compito è controllare che tutto sia in regola, non aiutarla a trattare il prezzo.
Agenzia, codice fiscale e interprete
In Italia, sia chi compra sia chi vende paga la propria agenzia. Lo standard di mercato è il 3-5% del prezzo più IVA al 22%, e per le case di pregio è spesso intorno al 4%. Sulla maggior parte degli acquisti di pregio, è il costo più alto dopo il prezzo della casa stessa. Le serve anche un codice fiscale: è gratuito, lo ottiene al consolato italiano prima di partire o in Italia all’Agenzia delle Entrate. Un’ultima cosa che molti dimenticano: se non parla italiano e il notaio non parla la sua lingua, la legge richiede un interprete giurato all’atto. Senza, il rogito può essere nullo. Metta in conto qualche centinaio di euro per questo.
Cos’è l’IMU annuale dopo l’acquisto?
C’è un costo che non finisce con l’acquisto. Si chiama IMU, ed è una tassa comunale che si paga ogni anno su una seconda casa, o su una casa di un proprietario che non vive in Italia. L’aliquota di base è lo 0,86%, e ogni comune può alzarla fino all’1,06%. Si calcola sul valore catastale rivalutato, non sul prezzo di mercato. Se è la sua unica casa e non è di lusso, non paga l’IMU; se è di lusso, la paga comunque, anche se è l’unica. Si paga in due rate, a giugno e a dicembre. Per una casa di pregio è una spesa che si ripete ogni anno, e va messa nel conto di quanto costa avere la casa, non solo di quanto è costato comprarla.
Un esempio concreto
Facciamo un esempio pratico. Un appartamento di pregio a Roma, comprato da un privato per 2 milioni di euro, con una rendita catastale di 2.700 euro. Con il prezzo-valore, la base su cui si calcola la tassa diventa circa 340.000 euro. L’imposta di registro al 9% è quindi circa 30.600 euro, non 180.000 euro come si potrebbe pensare calcolando il 9% sul prezzo. A questo aggiunga: le due tasse fisse da 50 euro ciascuna, il notaio (circa 6.000-8.000 euro), l’agenzia al 4% più IVA (circa 97.600 euro), il codice fiscale (gratuito) e l’interprete (circa 300 euro). In totale, i costi una tantum arrivano a circa 135.000 euro, poco meno del 7% del prezzo. E come vede, il costo più alto è l’agenzia, non le tasse. Se invece compra lo stesso valore nuovo da un costruttore, l’IVA al 10% o 22% sull’intero prezzo cambia completamente il conto.
Può farsi un’idea del tipo di rivendita a cui si applica questo conto in un nuovo bilocale con giardino a Roma e in una villa di lusso con spa privata e palestra a Casal Palocco, un confronto utile tra una rivendita semplice e un acquisto di livello superiore. Per il profilo di chi compra dietro questi numeri, veda il nostro articolo su chi compra gli immobili di pregio in Italia nel 2026, e per i passaggi pratici dall’offerta alle chiavi, la nostra guida completa al processo di acquisto e la nostra guida alle normative edilizie italiane del 2026.
Metta i costi nero su bianco prima di fare un’offerta
Ci mandi l’immobile che le interessa, o il tipo di casa che cerca, e la sua situazione di residenza. Trevi Elite le preparerà una stima scritta, voce per voce: imposta di registro o IVA, notaio, agenzia e IMU annuale, per il suo caso specifico, prima che si impegni. La accompagniamo in tutto l’acquisto fino al rogito. Parta dalla nostra guida a Roma e al Lazio e dalla nostra selezione di immobili di pregio, poi ci scriva: glielo mettiamo nero su bianco.
Fonti: Agenzia delle Entrate (imposte sull’acquisto: registro, ipotecaria e catastale); Agenzia delle Entrate (agevolazioni e aliquote prima casa); Consiglio Nazionale del Notariato (meccanismo del prezzo-valore e ruolo del notaio); Agenzia delle Entrate (codice fiscale); Dipartimento delle Finanze (IMU). Informazioni generali, non una consulenza fiscale o legale; le aliquote possono cambiare nel tempo. Aggiornato a giugno 2026.
