L’Italia è diventata, con discrezione, uno dei luoghi che i grandi patrimoni del mondo scelgono per vivere. L’abolizione del regime non-dom nel Regno Unito nel 2025, le preoccupazioni per la sicurezza altrove e un’accoglienza favorevole da parte dello Stato hanno spinto tutte nella stessa direzione, e ne è seguito un flusso costante di famiglie internazionalmente mobili, molte delle quali approdate a Milano e sui laghi. Al centro della decisione c’è uno strumento: il regime fiscale italiano per i neo-residenti. Per un acquirente internazionale, capirne il funzionamento è spesso il primo passo prima di scegliere casa.
Cos’è il regime, e cosa non è
Il regime, previsto dall’articolo 24-bis del Testo Unico delle imposte sui redditi, consente al nuovo residente che ne ha i requisiti di pagare un’unica imposta sostitutiva fissa su tutti i redditi di fonte estera, al posto delle ordinarie aliquote progressive. Vale la pena essere precisi, perché si confondono spesso tre schemi diversi. Questo non è il regime forfettario, l’aliquota agevolata per le piccole partite IVA italiane. Non è il regime per gli impatriati, che riduce l’imposta sui redditi di chi si trasferisce in Italia e qui lavora. E non è il regime al 7 per cento per i pensionati esteri che si stabiliscono nei piccoli comuni del Sud. Il regime dei neo-residenti è quello pensato per le persone globalmente mobili e con patrimoni rilevanti, ed è quello che conta di più quando un immobile di pregio fa parte del progetto.
Quanto costa
Il dato principale è una cifra annua unica, dovuta a prescindere da quanto reddito estero si produca davvero. Era di 100.000 euro l’anno al debutto del regime nel 2017. È salita a 200.000 euro per chi ha aderito a partire dal periodo d’imposta 2025, e a 300.000 euro per chi trasferisce la residenza in Italia dal 1 gennaio 2026. I familiari possono essere inclusi per un importo fisso aggiuntivo ciascuno, salito da 25.000 a 50.000 euro a persona per i nuovi ingressi dal 2026. Importante: l’aliquota è fissata all’ingresso. Chi ha aderito prima del 2026 mantiene la propria cifra originaria di 100.000 o 200.000 euro per tutta la durata del regime, una ragione forte per cui chi si è mosso prima lo ha fatto quando lo ha fatto.
Chi può accedervi, e per quanto
Contano due requisiti. Primo, non si deve essere stati residenti fiscali in Italia per almeno nove dei dieci anni precedenti il trasferimento, il che mantiene il regime rivolto a chi arriva davvero da fuori. Secondo, si deve effettivamente diventare residenti, con la soglia pratica di più di 183 giorni l’anno in Italia, valutata su iscrizione anagrafica, dimora abituale e centro degli interessi. Il regime dura poi fino a quindici anni e non è rinnovabile, e decade se l’imposta annua non viene versata per intero. Si aderisce con la dichiarazione dei redditi e, in tutti i casi che non siano i più semplici, è prudente chiedere prima un interpello all’Agenzia delle Entrate per avere conferma scritta dei requisiti.
Cosa copre davvero
Il pregio sta nell’ampiezza. L’imposta sostitutiva prende il posto della tassazione ordinaria su tutti i redditi e le plusvalenze di fonte estera: dividendi, interessi, affitti esteri, utili d’impresa esteri e, con una stretta eccezione per alcune partecipazioni cedute nei primi cinque anni, le plusvalenze. I redditi che nascono in Italia sono tassati normalmente. Oltre al reddito, il regime elimina le imposte patrimoniali italiane sugli attivi detenuti all’estero e l’obbligo stesso di dichiarare quegli attivi, e limita l’imposta italiana di successione e donazione ai soli beni situati in Italia. Per una famiglia con patrimoni globali, questa combinazione, un costo annuo prevedibile e un perimetro netto attorno alla ricchezza estera, vale spesso più del risparmio fiscale in sé.
Cosa significa quando si compra in Italia
Per chi compra, il regime cambia la prospettiva. Una casa di pregio in Italia smette di essere solo una scelta di stile di vita e diventa parte di un trasferimento fiscalmente efficiente, e i conti cambiano con l’immobile. Per una famiglia che valuta un trofeo come una villa storica fronte lago a Como, 300.000 euro fissi l’anno sul reddito mondiale possono essere modesti rispetto al patrimonio in gioco, e il perimetro sulla successione è particolarmente rilevante. Per altri il calcolo riguarda lo stile di vita e l’accessibilità, come per una villa moderna sul Lago Maggiore a un’ora da Milano. La stessa logica alimenta la domanda che descriviamo nel nostro articolo su l’Italia e i grandi patrimoni del mondo, e una delle sue forme locali più insolite è l’enclave transfrontaliera della nostra guida a Campione d’Italia. Per il quadro di mercato più ampio, si veda la nostra analisi del mercato immobiliare italiano nel primo semestre 2026.
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Questo articolo è un’informazione generale, non una consulenza fiscale o legale. Le cifre sono aggiornate al 2026 e le regole sono dettagliate e legate al caso concreto.
Fonti: Agenzia delle Entrate (regime per i neo-residenti); PwC Tax Summaries, Italia (tassazione delle persone fisiche), consultati a giugno 2026; Legge di Bilancio 2026 (Legge 199/2025) e Decreto Legge 113/2024. Cifre aggiornate a giugno 2026.
