Il mercato immobiliare italiano è entrato nel 2026 in una fase a due velocità. Da un lato il comparto generalista, dopo un 2025 di forte espansione, rallenta e si normalizza; dall’altro l’immobiliare di pregio prende una direzione opposta, sostenuto da una domanda internazionale che nei primi mesi dell’anno ha toccato nuovi massimi. Per chi acquista con metodo, è una delle congiunture più interessanti degli ultimi anni.
Il quadro generale: un mercato che si normalizza
Il 2025 si è chiuso in netta crescita: secondo il 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026 di Nomisma, le compravendite residenziali sono aumentate del +6,4% su base nazionale, con una dinamica più vivace nei centri minori che nelle grandi città.
Il 2026 si apre però in un clima diverso. Venuta meno la fase più espansiva della politica monetaria, il costo del credito è risalito — i mutui a tasso fisso viaggiano oggi mediamente intorno al 3–3,5% — e questo si riflette sui ritmi di mercato. Nomisma stima per l’anno una crescita più contenuta delle compravendite, +1,8%, per un totale intorno alle 780.000 transazioni, con prezzi ancora in aumento ma a un passo via via più moderato.
Per l’acquirente, la lettura è più favorevole di quanto i numeri suggeriscano. Un mercato che rallenta è un mercato che restituisce margine: i tempi medi di vendita si attestano intorno ai cinque mesi e lo sconto medio in fase di trattativa è risalito all’8,6%. Dopo anni di offerta tirata, tempo e potere negoziale tornano, almeno in parte, dalla parte di chi compra.
Il pregio in controtendenza — e la domanda estera ai massimi
Mentre il mercato di massa rallenta, l’immobiliare di pregio si muove all’opposto. Secondo il “Market Report Italia 2026” di Engel & Völkers, realizzato con Nomisma, la clientela internazionale rappresenta in media il 35% degli acquirenti di lusso, e la sua geografia è netta: il Nord è trainato dall’acquisto della prima casa, il Centro — Roma in primis — è sempre più meta degli acquirenti stranieri, mentre il Sud e le Isole guidano sul fronte dell’investimento.
I segnali più recenti confermano un’accelerazione. Nei primi cinque mesi del 2026 le richieste di finanziamento dall’estero per immobili italiani di pregio sono cresciute del +63% rispetto allo stesso periodo del 2025, con un valore medio delle operazioni superiore a 1,65 milioni di euro. A trainare sono soprattutto acquirenti da Stati Uniti, Svizzera, Paesi Bassi, Germania e Paesi scandinavi — e un dato sorprende su tutti: circa un quarto di loro non cerca un investimento o una seconda casa, ma intende trasferire stabilmente la residenza in Italia, attratto da qualità della vita, stabilità e dai regimi fiscali riservati ai nuovi residenti facoltosi.
La geografia del lusso: dove si concentra la domanda
La fotografia per aree racconta dove guarda oggi questa domanda — e in molte di queste zone Trevi Elite è presente con immobili diretti. I laghi del Nord sono il fenomeno dell’anno: il Lago di Como, da solo, raccoglie oltre un quinto delle richieste internazionali nella fascia alta, con una domanda in crescita del 70% sul 2024, mentre Maggiore e Garda completano il quadro — come la nostra villa moderna affacciata sul Lago Maggiore. La Toscana resta la regione più richiesta nella fascia tra 1 e 3 milioni, dalle colline del Chianti al senese — territorio di dimore come una villa con piscina a Montalcino.
Al Centro, Roma conferma la sua polarizzazione tra prodotto prime e secondario, con valori di pregio fino a 12.000 €/mq nelle zone migliori — un mercato che raccontiamo nel dettaglio nel nostro approfondimento sul mercato immobiliare di Roma nel 2026. Intorno alla capitale, dalla costa laziale con le ville fronte mare di Sabaudia alle dimore dei Castelli Romani, fino a un immobile commerciale di pregio a pochi passi da Via Veneto, l’offerta resta selettiva. Al Sud, dove cresce la quota di acquisti per investimento, la Calabria affacciata sul mare — come la villa al Pizzo Beach Club — unisce bellezza e rendimento. E sull’arco alpino, accanto a Cortina, opportunità come uno chalet d’autore nel cuore delle Dolomiti intercettano chi guarda al pregio come a un bene rifugio.
Cosa significa per chi compra nel 2026
Il primo semestre consegna un mercato a due velocità. Quello generalista rallenta e, proprio per questo, offre più selezione e più margine di trattativa di quanto non accadesse un anno fa. Quello di pregio, sostenuto da una domanda internazionale che non è mai stata così ampia e da un’offerta strutturalmente limitata, continua a difendere — e spesso ad accrescere — il proprio valore. Per l’acquirente straniero, ai vantaggi del bene si sommano quelli fiscali riservati ai nuovi residenti. È, in sintesi, una fase che premia chi compra con metodo, con tempo e con il giusto accompagnamento.
Fonti: Nomisma, 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2026; Engel & Völkers Italia – Nomisma, “Market Report Italia 2026”; Luxforsale Finance / Quantum Creditech; Gate-away.com.
