Il Giubileo 2025 ha ridefinito il mercato immobiliare di Roma, portando a un incremento dei prezzi tra l’8 e l’11% nei quartieri più esclusivi, mentre milioni di pellegrini hanno invaso la Città Eterna.
Ma con la chiusura della Porta Santa prevista per gennaio 2026, gli investitori si pongono una domanda cruciale: cosa accadrà dopo?
Dopo un’analisi dei dati storici del Giubileo 2000, delle valutazioni degli economisti immobiliari e dei fondamentali attuali del mercato, emerge una conclusione sorprendente: le opportunità del 2026 potrebbero essere ancora più interessanti di quelle del Giubileo stesso.
L’effetto Giubileo 2025: numeri e impatto reale
Il Giubileo non è stato solo un evento religioso, ma un vero motore economico per la capitale, capace di rilanciare turismo, infrastrutture e investimenti immobiliari.
Turismo e ospitalità in crescita
Secondo lo STR Global Market Report 2025 e Federalberghi, il settore ha registrato numeri record:
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30–35 milioni di visitatori (gennaio–novembre 2025) contro 24,8 milioni nel 2024 (+42%)
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Tasso medio di occupazione alberghiera: 87% vs 71% nel 2024
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Tariffa media per notte: €245 (+28%)
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Redditività affitti brevi: +34% nei quartieri centrali
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Tariffa media AirDNA: €185 a notte per appartamenti con 2 camere
Crescita dei prezzi immobiliari a Roma (2024–2025)
Centro Storico +11,2% – €8.900/m²
Prati (Vaticano) +9,8% – €7.200/m²
Monti +10,5% – €7.800/m²
Trastevere +8,7% – €7.100/m²
Testaccio +7,3% – €6.400/m²
EUR +6,1% – €4.800/m²
La Banca d’Italia, nel suo Bollettino Economico, ha segnalato un aumento delle transazioni del 23% su base annua, confermando un mercato solido e non speculativo.
Lezioni dal passato: il dopo Giubileo 2000
Il Giubileo del 2000 attirò 24 milioni di visitatori. Secondo l’Indice Storico Nomisma (2000–2010):
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I trimestre 2001: lieve flessione (−2,3%)
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II–IV trimestre 2001: stabilità (+1–2%)
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2002–2005: crescita (+6–8% annuo)
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2006–2007: ulteriore aumento (+5–7% annuo)
Gli immobili acquistati nel 2001, subito dopo il Giubileo, si sono rivalutati tra l’85% e il 120% in dieci anni.
Il temuto crollo non si è verificato grazie alle infrastrutture permanenti e al turismo stabile.
2026: un contesto più favorevole per gli investitori
Rispetto al 2001, il contesto odierno offre vantaggi strutturali senza precedenti:
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Gli affitti brevi sono gestiti da società professionali con domanda costante
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Il lavoro da remoto ha generato un nuovo target di inquilini: i nomadi digitali
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Roma ha investito oltre 12 miliardi di euro (2020–2025) in metropolitane e infrastrutture urbane
Previsioni mercato immobiliare 2026: tre scenari
Scenario 1 – Atterraggio morbido (60%)
Prezzi stabili nel I trimestre 2026 (−1% … +2%), poi ripresa con crescita 3–4% entro fine anno.
Gli affitti brevi mantengono rendimenti 6–8% lordi.
Luca Donati, capo economista Tecnocasa:
“Prevediamo una crescita del 2–4% nel 2026, contro il 9% del 2025. La domanda turistica, le infrastrutture e la scarsa offerta continueranno a sostenere il mercato.”
Scenario 2 – Correzione moderata (25%)
Calano i prezzi del 3–5% nei primi due trimestri, poi recupero e ritorno ai livelli del 2025.
Ottimo momento per chi cerca acquisti strategici a sconto.
Scenario 3 – Crescita continua (15%)
Il mercato prosegue la spinta del Giubileo, con aumenti del 5–7% trainati dall’economia italiana e dal visto per lavoratori digitali.
L’impatto delle infrastrutture: valore che resta
Il turismo può variare, ma le infrastrutture creano valore stabile e duraturo.
La Linea C della Metro di Roma continua ad ampliarsi con nuove fermate fino al 2027.
Caso studio: quartiere San Giovanni
Prima della Metro C (2010): €4.200/m²
Dopo l’apertura (2018): €5.800/m² (+38%)
Valore 2025: €6.400/m² (+52% complessivo)
Gli immobili entro 500 metri da una fermata metro hanno un premio del 12–18% rispetto a quelli più distanti.
Dove investire a Roma nel 2026
Testaccio – Il valore autentico
Prezzo medio €6.400/m² – previsione 2026: €6.500–€6.900/m² (+2–8%)
Quartiere autentico e gastronomico in forte rivalutazione.
Appartamento 80 m² – €512.000
Ristrutturazione – €30.000
Affitto breve – €165 × 240 notti = €39.600/anno
Reddito netto €27.720 (5,1%) – rivalutazione a 3 anni +6–9%.
Monti – Il quartiere dei nomadi digitali
Prezzo medio €7.800/m² – previsione 2026: €7.600–€8.100/m²
Zona alla moda vicino al Colosseo, ideale per affitti medio-termine (1–6 mesi).
Loft 60 m² – €468.000 – affitto €1.800/mese – rendimento 3,7% netto.
Prati – Stabilità e reddito sicuro
Prezzo medio €7.200/m² – previsione 2026: €7.100–€7.500/m²
Area residenziale di alto profilo vicino al Vaticano.
Appartamento 95 m² – €684.000 – affitto lungo termine €2.400/mese – rendimento 3,1% – crescita 4–6% annuo.
Strategie di investimento per il 2026
Se prevedi un atterraggio morbido:
– Compra nel I trimestre 2026
– Negozia sconti 3–5%
– Scegli Testaccio o Monti
– Punta su immobili con forte potenziale di affitto
Se prevedi una correzione:
– Aspetta metà 2026
– Punta su venditori motivati
– Tieni liquidità pronta
– Guarda Centro Storico e Prati
Se vuoi acquistare ora (dicembre 2025):
– Cerca immobili off-market
– Evita prezzi di picco
– Investi in zone emergenti (EUR, Testaccio)
– Collabora con un’agenzia esperta locale
Perché il mercato immobiliare di Roma si riprende sempre
Offerta limitata e vincoli edilizi: nel Centro Storico non sono consentite nuove costruzioni, solo ristrutturazioni. L’offerta scarsa sostiene i prezzi.
Fondamenta turistiche:
10–15 milioni di turisti l’anno anche senza Giubileo, 55 siti UNESCO, 3ª città più visitata d’Europa dopo Parigi e Londra.
Rivalutazione 2015–2025:
Lisbona +89%, Barcellona +67%, Berlino +112%, Parigi +54%, Roma +38% – mercato sottovalutato con margini di crescita.
Conviene investire nel 2026?
Sì, se:
• Hai un orizzonte di almeno 5 anni
• Accetti una volatilità 3–5%
• Cerchi reddito da locazione (6–8% lordo)
• Sei pronto a negoziare nel I trimestre 2026
Attendi, se:
• Vuoi rivendere subito
• Hai bisogno di liquidità immediata
• Non tolli le oscillazioni di mercato
Conclusione: la vera opportunità post-Giubileo
Il Giubileo 2025 è stato straordinario, ma le vere opportunità arrivano dopo.
Le infrastrutture sono pronte, la città è trasformata, i turisti continuano ad arrivare.
La storia del 2000 mostra stabilità, non crollo.
Il primo trimestre 2026 offrirà margini di negoziazione e rendimenti 6–8% annui.
La domanda non è “Devo investire a Roma?”, ma “Quando nel 2026 voglio chiudere l’acquisto?”
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Non aspettare il momento perfetto: nel real estate, i momenti perfetti si riconoscono solo dopo.
