Il Giubileo 2025 ha ridefinito il mercato immobiliare di Roma, portando a un incremento dei prezzi tra l’8 e l’11% nei quartieri più esclusivi, mentre milioni di pellegrini hanno invaso la Città Eterna.
Ma con la chiusura della Porta Santa prevista per gennaio 2026, gli investitori si pongono una domanda cruciale: cosa accadrà dopo?
Dopo un’analisi dei dati storici del Giubileo 2000, delle valutazioni degli economisti immobiliari e dei fondamentali attuali del mercato, emerge una conclusione sorprendente: le opportunità del 2026 potrebbero essere ancora più interessanti di quelle del Giubileo stesso. Per un quadro più ampio, ecco come si è chiuso il 2024 per il mercato immobiliare italiano e cosa prevedono gli analisti per l’anno successivo.
L’effetto Giubileo 2025: numeri e impatto reale
Il Giubileo non è stato solo un evento religioso, ma un vero motore economico per la capitale, capace di rilanciare turismo, infrastrutture e investimenti immobiliari.
Turismo e ospitalità in crescita
Secondo lo STR Global Market Report 2025 e Federalberghi, il settore ha registrato numeri record:
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30–35 milioni di visitatori (gennaio–novembre 2025) contro 24,8 milioni nel 2024 (+42%)
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Tasso medio di occupazione alberghiera: 87% vs 71% nel 2024
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Tariffa media per notte: €245 (+28%)
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Redditività affitti brevi: +34% nei quartieri centrali
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Tariffa media AirDNA: €185 a notte per appartamenti con 2 camere
Crescita dei prezzi immobiliari a Roma (2024–2025)
Centro Storico +11,2% – €8.900/m²
Prati (Vaticano) +9,8% – €7.200/m²
Monti +10,5% – €7.800/m²
Trastevere +8,7% – €7.100/m²
Testaccio +7,3% – €6.400/m²
EUR +6,1% – €4.800/m²
La Banca d’Italia, nel suo Bollettino Economico, ha segnalato un aumento delle transazioni del 23% su base annua, confermando un mercato solido e non speculativo.
Lezioni dal passato: il dopo Giubileo 2000
Il Giubileo del 2000 attirò 24 milioni di visitatori. Secondo l’Indice Storico Nomisma (2000–2010):
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I trimestre 2001: lieve flessione (−2,3%)
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II–IV trimestre 2001: stabilità (+1–2%)
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2002–2005: crescita (+6–8% annuo)
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2006–2007: ulteriore aumento (+5–7% annuo)
Gli immobili acquistati nel 2001, subito dopo il Giubileo, si sono rivalutati tra l’85% e il 120% in dieci anni.
Il temuto crollo non si è verificato grazie alle infrastrutture permanenti e al turismo stabile.
2026: un contesto più favorevole per gli investitori
Rispetto al 2001, il contesto odierno offre vantaggi strutturali senza precedenti:
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Gli affitti brevi sono gestiti da società professionali con domanda costante
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Il lavoro da remoto ha generato un nuovo target di inquilini: i nomadi digitali
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Roma ha investito oltre 12 miliardi di euro (2020–2025) in metropolitane e infrastrutture urbane
Le tre previsioni del 2025 alla prova dei fatti
Nell’ottobre 2025 indicavamo tre scenari per il 2026. Con i dati del primo semestre si possono verificare, invece di ripeterli. I dati del primo semestre indicano il terzo, quello a cui avevamo assegnato la probabilità più bassa. Con una precisazione che è giusto fare: gli scenari erano formulati sull’anno solare, mentre il dato di giugno è una variazione su base annua. L’anno non è chiuso e la verifica definitiva arriverà con i dati di dicembre.
A giugno 2026 il prezzo medio richiesto a Roma è di 3.429 euro/m², in crescita del 6,7% su base annua secondo l’Ufficio Studi di idealista, con un 1,8% concentrato nel solo trimestre primaverile. L’ISTAT ha rilevato un aumento tendenziale del 5,2% nel primo trimestre. Sul fronte dei volumi si contano 37.293 transazioni normalizzate a Roma, in crescita del 6,2% (elaborazione Delle Vittorie su dati OMI dell’Agenzia delle Entrate).
Vale la pena dire perché la previsione era sbagliata, perché la ragione è utile a chi compra oggi. Non era solo la nostra: come si legge qui sotto, a dicembre 2025 anche l’ufficio studi Tecnocasa indicava una crescita del 2–4%. Avevamo letto la chiusura della Porta Santa come la fine di una spinta. Non lo è stata: a nostro avviso la domanda che il Giubileo ha portato a Roma era in larga parte strutturale e non legata alle sole celebrazioni, e le infrastrutture consegnate per l’evento hanno continuato a produrre valore anche dopo la sua chiusura. Il mercato non ha perso l’onda: ha smesso di dipendere da un calendario.
Un dato tiene insieme il quadro e va detto per intero: nonostante la crescita, il prezzo medio romano resta inferiore del 19,4% al massimo storico del maggio 2012. Roma non è cara rispetto alla propria storia. È cara rispetto a se stessa di tre anni fa.
Scenario 1 – Atterraggio morbido (60%)
Prezzi stabili nel I trimestre 2026 (−1% … +2%), poi ripresa con crescita 3–4% entro fine anno.
Gli affitti brevi mantengono rendimenti 6–8% lordi.
Luca Donati, capo economista Tecnocasa:
“Prevediamo una crescita del 2–4% nel 2026, contro il 9% del 2025. La domanda turistica, le infrastrutture e la scarsa offerta continueranno a sostenere il mercato.”
Scenario 2 – Correzione moderata (25%)
Calano i prezzi del 3–5% nei primi due trimestri, poi recupero e ritorno ai livelli del 2025.
Ottimo momento per chi cerca acquisti strategici a sconto.
Scenario 3 – Crescita continua (15%)
Il mercato prosegue la spinta del Giubileo, con aumenti del 5–7% trainati dall’economia italiana e dal visto per lavoratori digitali.
L’impatto delle infrastrutture: valore che resta
Il turismo può variare, ma le infrastrutture creano valore stabile e duraturo.
La Linea C della Metro di Roma continua ad ampliarsi con nuove fermate fino al 2027. Quello stesso slancio guidato dalle infrastrutture sta trasformando anche l’EUR: si veda il nuovo slancio edilizio nel quartiere direzionale dell’EUR per capire cosa sta arrivando in quella zona.
Caso studio: quartiere San Giovanni
Nella zona Re di Roma / San Giovanni il prezzo medio richiesto è di 4.765 euro/m² ad aprile 2026, in crescita del 3,56% rispetto ai 4.601 euro/m² dell’aprile precedente (fonte Immobiliare.it). Il dato non è direttamente confrontabile con il +6,7% cittadino citato sopra: fonte diversa, mese di riferimento diverso. Il premio infrastrutturale, a differenza di quanto scrivevamo nel 2025, ci sembra ormai in buona parte incorporato nei prezzi
All’interno della zona la vicinanza a una fermata resta il criterio di selezione più utile.
Dove investire a Roma nel 2026
Testaccio – Il valore autentico
Prezzo medio 5.800 euro/m², con il 60% degli appartamenti compreso tra 4.095 e 7.170 euro/m²
Quartiere autentico e gastronomico in forte rivalutazione.
Appartamento 80 m² – €512.000
Ristrutturazione – €30.000
Affitto breve – €165 × 240 notti = €39.600/anno
Reddito netto €27.720 (5,1%) – rivalutazione a 3 anni +6–9%.
Monti – Il quartiere dei nomadi digitali
Prezzo medio 6.900 euro/m² (rione Monti-Campitelli), con il 60% degli appartamenti tra 4.620 e 8.185 euro/m²
Zona alla moda vicino al Colosseo, ideale per affitti medio-termine (1–6 mesi).
Loft 60 m² – €468.000 – affitto €1.800/mese – rendimento 3,7% netto.
Prati – Stabilità e reddito sicuro
Prezzo medio 7.355 euro/m² (rione Prati), con il 60% degli appartamenti tra 5.885 e 10.000 euro/m²
Area residenziale di alto profilo vicino al Vaticano.
Appartamento 95 m² – €684.000 – affitto lungo termine €2.400/mese – rendimento 3,1% – crescita 4–6% annuo.
Valori a livello di rione, fonte mercato-immobiliare.info, aggiornamento 16 agosto 2026. La media cittadina sulla stessa base è di circa 3.970 euro/m². Questi valori si basano su una fonte e una metodologia diverse da quelle usate nella versione di ottobre 2025 di questo articolo e non sono confrontabili con esse. Le quotazioni per gli stessi quartieri variano sensibilmente tra osservatori diversi, perché cambiano i confini di zona e il metodo di rilevazione: vanno letti come ordine di grandezza, non come stima di un singolo immobile.
Strategie di investimento per il 2026
Se compri per tenere, cinque anni o più:
– Non aspettare il ribasso che i dati non segnalano
– Negozia sul singolo immobile, non sul ciclo
– Scegli Testaccio o Monti, dove la domanda resta più profonda
– Punta su immobili con forte potenziale di affitto
Se cerchi reddito da locazione:
– Ragiona sulla resa netta, non su quella lorda
– Punta su venditori motivati
– Metti in conto il costo del credito, in salita da metà 2026
– Guarda Centro Storico e Prati, più stabili in affitto
Se vuoi comprare adesso:
– Cerca immobili off-market
– Evita i picchi di prezzo di zona
– Guarda le zone emergenti, EUR e Testaccio
– Lavora con un’agenzia che segue Roma da vicino
Perché il mercato immobiliare di Roma si riprende sempre
Offerta limitata e vincoli edilizi: nel Centro Storico non sono consentite nuove costruzioni, solo ristrutturazioni. L’offerta scarsa sostiene i prezzi.
Fondamenta turistiche:
10–15 milioni di turisti l’anno anche senza Giubileo, 55 siti UNESCO, 3ª città più visitata d’Europa dopo Parigi e Londra.
Rivalutazione 2015–2025:
Lisbona +89%, Barcellona +67%, Berlino +112%, Parigi +54%, Roma +38% – mercato sottovalutato con margini di crescita.
Conviene investire nel 2026?
Sì, se:
• Hai un orizzonte di almeno 5 anni
• Accetti una volatilità 3–5%
• Cerchi reddito da locazione (6–8% lordo)
• Sei pronto a negoziare adesso, in un mercato dove il costo del credito è tornato a salire?
Attendi, se:
• Vuoi rivendere subito
• Hai bisogno di liquidità immediata
• Non tolleri le oscillazioni di mercato
Conclusione: la vera opportunità post-Giubileo
Il Giubileo 2025 è stato straordinario, ma le vere opportunità arrivano dopo.
Le infrastrutture sono pronte, la città è trasformata, i turisti continuano ad arrivare.
La storia del 2000 mostra stabilità, non crollo.
Il margine di negoziazione che avevamo atteso per il primo trimestre non si è aperto: i prezzi hanno accelerato invece di rallentare. Da metà 2026, però, il costo del credito è tornato a salire, una dinamica che analizziamo in Mutui ai massimi da due anni: perché a Roma la domanda non arretra.
La domanda non è più quando chiudere entro l’anno: l’anno è quasi finito. Con otto mesi di dati alle spalle, è quale quartiere paga ancora il premio che promette.
Pronto a investire a Roma?
Da oltre 20 anni Trevi Elite guida investitori internazionali nel mercato immobiliare romano, con clienti provenienti da 47 Paesi e proprietà tra €250.000 e €15 milioni.
Servizi Trevi Elite 2026:
– Accesso a immobili off-market
– Assistenza legale completa
– Gestione e setup affitti turistici
– Consulenza strategica su tempi e rendimenti
info@trevielite.com
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Via di Porta Pinciana 34, Roma
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