Residenziali
Immobili e Case di Lusso

Un immobile privato vincolato come bene culturale si può vendere, ma lo Stato ha diritto di acquistarlo al posto dell’acquirente. Il venditore deve presentare la denuncia del trasferimento alla Soprintendenza entro 30 giorni dall’atto. Dalla ricezione della denuncia lo Stato ha 60 giorni per esercitare la prelazione, allo stesso prezzo indicato nell’atto. Può agire direttamente o tramite la Regione o un altro ente pubblico territoriale. Se la denuncia manca, è tardiva o incompleta, il termine sale a 180 giorni. Fino ad allora l’atto resta sottoposto a condizione sospensiva e l’immobile non può essere consegnato. La consegna va quindi programmata dopo la scadenza del termine.

La spiaggia resta allo Stato: lido e spiaggia sono demanio marittimo (art. 822 del codice civile; art. 28 del codice della navigazione). Un uso esclusivo è possibile solo con una concessione demaniale a termine (art. 36 del codice della navigazione), che è un diritto d’uso e non una proprietà. La normativa italiana su durata e assegnazione delle concessioni balneari è inoltre in corso di adeguamento alla direttiva europea sui servizi. Per questo, in una casa con accesso privato al mare, va verificato su quale titolo poggia l’accesso e con quale scadenza. Le verifiche da svolgere prima della proposta d’acquisto sono nella guida alle verifiche per comprare casa al mare.

La proposta vincola in due casi. Se è irrevocabile per un termine indicato, come accade spesso nelle compravendite immobiliari, la revoca non ha effetto fino alla scadenza (art. 1329 del codice civile). Se è revocabile, vincola quando il venditore l’accetta e Lei ne ha conoscenza, perché in quel momento il contratto si conclude (art. 1326); fino ad allora può revocarla (art. 1328). Se contiene gli elementi essenziali, la proposta accettata vale già come preliminare. Ritirarsi dopo l’accettazione significa quindi inadempiere, salvo che sia stato pattuito un recesso con caparra penitenziale (art. 1386). Se Lei ha versato una caparra confirmatoria, il venditore può trattenerla (art. 1385), e la provvigione resta dovuta al mediatore perché l’affare si è concluso (art. 1755). La guida al preliminare di compravendita descrive i passaggi successivi.

Per un casale in Val d’Orcia il prezzo al metro quadro è solo un primo riferimento. Un casale da ristrutturare costa in genere tra 1.000 e 1.500 €/mq; uno restaurato in modo completo, in posizione di pregio, supera ampiamente i 3.000 €/mq. Sul valore pesano poi la superficie complessiva, la piscina e soprattutto il terreno. Un ettaro di vigneto destinato a Brunello di Montalcino può valere, da solo, tra 500.000 e 1 milione di euro. Le medie dei grandi portali per il comune di Montalcino, tra circa 1.540 e 2.350 €/mq, includono anche gli appartamenti dei borghi e non descrivono i casali. Il valore di un casale va quindi stimato immobile per immobile. Un advisor di Trevi Elite Le propone un confronto tra casali restaurati e da ristrutturare. Il territorio è descritto nella guida alla Val d’Orcia.

La scelta dipende da ciò che si vuole rilevare: il solo edificio, l’attività in funzione o l’intera società. Con l’acquisto dell’immobile si ottiene solo la proprietà, senza l’attività. Con la cessione d’azienda si rileva l’albergo operativo. I dipendenti proseguono con il nuovo titolare (art. 2112 del codice civile) e l’acquirente risponde anche dei debiti aziendali risultanti dai libri contabili obbligatori (art. 2560). Con l’acquisto delle quote la società resta la stessa, con contratti, autorizzazioni e debiti pregressi: la due diligence riguarda quindi tutta la società. Il trattamento fiscale cambia a seconda della scelta: la cessione d’azienda, ad esempio, è fuori campo IVA e sconta l’imposta di registro proporzionale. La guida all’acquisto di un hotel in Italia descrive il percorso completo.

Sì, ma per trasformare l’intero albergo serve prima la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera. Il vincolo impone di mantenere un immobile a uso alberghiero. Nato con una legge statale del 1936, oggi è disciplinato dalle Regioni. Si applica anche attraverso i piani urbanistici comunali, quindi non esiste una procedura nazionale unica. Secondo la Corte costituzionale (sentenza 143/2025, su una legge della Liguria), la rimozione del vincolo deve essere possibile quando si prova che la gestione alberghiera non è più economicamente conveniente. Per ricavare appartamenti senza chiudere l’albergo esiste il condhotel: resta un albergo e ospita residenze private fino al 40% della superficie netta delle camere. Gli alberghi attualmente disponibili sono nella pagina hotel in vendita in Italia.

Sono tre modelli diversi. Nel condhotel si acquista un appartamento in piena proprietà dentro un albergo disciplinato dal D.P.C.M. 13/2018. Le residenze possono arrivare al 40% della superficie netta delle camere; servono almeno tre stelle e una gestione unitaria per almeno dieci anni. Il contratto con il gestore gli consente di usare l’unità a fini alberghieri, con il consenso del proprietario, nei periodi in cui questi non la utilizza. L’aparthotel è invece una tipologia di struttura ricettiva, la residenza turistico-alberghiera: un esercizio composto in prevalenza da appartamenti. Nel branded residence si compra un’unità di proprietà in un complesso con il marchio e i servizi di un operatore alberghiero. L’analisi dei branded residence in Italia approfondisce quest’ultimo modello.

No. L’Investor Visa for Italy è il visto biennale per cittadini di Paesi extra UE gestito dal Ministero delle Imprese e del Made in Italy (MIMIT). Ammette quattro tipi di operazione, ciascuno con una soglia minima: 2 milioni di euro in titoli di Stato italiani; 500.000 euro in una società di capitali italiana; 250.000 euro in una startup innovativa; una donazione filantropica di 1 milione di euro. L’acquisto di un immobile non rientra tra queste operazioni, che vanno eseguite entro tre mesi dall’ingresso in Italia del richiedente.