Preliminare di compravendita: registrazione e costi

20 agosto 2026

Chi vende o acquista un immobile a Roma passa quasi sempre dalla firma del compromesso, il contratto preliminare di compravendita. È il documento che fissa prezzo e condizioni prima del rogito, e da quel momento partono termini precisi da rispettare: registrazione, imposte, caparra. Questa guida spiega cosa succede tra la firma del preliminare e il rogito, quanto costa registrare il contratto e quali documenti l’acquirente chiederà prima di procedere.

Non serve essere del settore per orientarsi: i passaggi tecnici del compromesso sono pochi e ricorrenti, e conoscerli in anticipo evita ritardi proprio nella fase in cui la trattativa è più delicata. Chi cerca il quadro completo, dalla prima offerta alla consegna delle chiavi, lo trova nella guida passo dopo passo per acquistare casa a Roma.

In sintesi, prima di cominciare:

• il compromesso va registrato entro 30 giorni dalla firma;
• sulla caparra o sull’acconto versato si paga un’imposta variabile a seconda della forma scelta;
• la registrazione può essere seguita dall’agenzia o da un intermediario, non necessariamente dalle parti in prima persona;
• una tutela più forte, la trascrizione, richiede l’intervento di un notaio.

Che cosa comporta firmare un compromesso

Firmando il compromesso, venditore e acquirente si impegnano entrambi a presentarsi in seguito dal notaio per il rogito, l’atto definitivo. L’articolo 1351 del Codice civile impone che il preliminare abbia la stessa forma richiesta per il contratto definitivo, altrimenti è nullo: per un immobile questo significa che deve essere scritto. Non è una semplice prenotazione: è il documento che fissa il prezzo, descrive l’immobile e vincola entrambe le parti a concludere la vendita.

Quali documenti chiedere al venditore prima di firmare

Prima della firma è prassi che l’acquirente, direttamente o tramite chi lo assiste, chieda al venditore alcuni documenti: servono a verificare l’immobile e a evitare sorprese al rogito.

• APE, l’Attestato di Prestazione Energetica: obbligatorio per legge, viene redatto da un tecnico abilitato e deve comparire già nell’annuncio di vendita.
• Visura e planimetria catastale: identificano l’immobile e la sua intestazione. La planimetria serve anche a verificare che lo stato dei luoghi corrisponda a quanto risulta in catasto, la cosiddetta conformità catastale.
• Titolo abilitativo edilizio: necessario se l’immobile è di nuova costruzione o ha subito interventi che hanno cambiato la distribuzione interna.
• Certificato di agibilità: attesta che l’immobile è vivibile per igiene, sicurezza degli impianti e conformità al progetto.
• Atto di provenienza: il documento che dimostra come il venditore ha acquisito la proprietà.

Se uno di questi documenti manca o non è aggiornato, non significa che la vendita sia impossibile: può però rallentare i tempi o sollevare dubbi nell’acquirente, quindi conviene verificarli prima di firmare, non dopo. Documenti incompleti o difformità catastali sono del resto tra le situazioni che possono bloccare un acquisto prima del rogito.

Registrare il preliminare all’Agenzia delle Entrate: i tempi

Il compromesso va registrato entro 30 giorni dalla firma presso l’Agenzia delle Entrate. Il termine è fissato dal Decreto del Presidente della Repubblica 131 del 26 aprile 1986 e vale a prescindere da quanto scrive il contratto sui tempi. Non è un adempimento facoltativo: è un obbligo con termine fisso, e l’imposta versata in questa fase non è persa, perché viene scomputata da quella dovuta sul rogito.

Quali imposte si pagano sulla caparra versata alla firma

Registrare il compromesso costa un’imposta di registro fissa di 200 euro, più una marca da bollo di 16 euro, dovuta ogni 4 facciate scritte del contratto e comunque ogni 100 righe. Oltre a questi importi fissi, l’imposta dipende da quale somma viene versata alla firma.

Se il contratto prevede una caparra confirmatoria, la somma versata a garanzia dell’impegno preso, l’imposta è dello 0,5%. Se prevede un acconto, un anticipo sul prezzo non soggetto a IVA, l’imposta è anch’essa dello 0,5%. Se invece prevede una caparra penitenziale, che dà a una delle parti il diritto di recedere, l’imposta sale al 3%. Quando il contratto combina più forme di versamento, l’imposta dovuta è la somma dei 200 euro fissi, del 3% sulla caparra penitenziale e dello 0,5% su acconto e caparra confirmatoria.

In ogni caso, questa imposta viene scomputata da quella dovuta sul rogito: l’acquirente non la paga due volte.

Si tratta di informazioni di carattere generale, non consulenza fiscale o legale, e le aliquote possono cambiare: conviene verificare gli importi aggiornati al momento della firma.

Chi può occuparsi della registrazione

La registrazione non deve essere seguita per forza dal venditore o dall’acquirente in prima persona. Il modello RAP, Registrazione Atti Privati, può essere usato da contribuenti, agenzie immobiliari e altri intermediari per chiedere all’Agenzia delle Entrate di registrare il preliminare.

Perché far trascrivere il preliminare da un notaio

Registrare il compromesso all’Agenzia delle Entrate è un passaggio distinto dal farlo trascrivere, tramite un notaio, nei Registri Immobiliari. Questo secondo passaggio si chiama trascrizione e richiede necessariamente l’intervento di un notaio. Secondo il Consiglio Nazionale del Notariato, è la trascrizione a dare all’acquirente una tutela piena: senza di essa, le parti, e in particolare l’acquirente, corrono un rischio maggiore. Una volta trascritto il preliminare nei registri, un’eventuale vendita successiva dello stesso immobile, o altri atti compiuti o subiti dal venditore, non possono pregiudicare i diritti dell’acquirente. Per chi ha versato una caparra su un contratto non ancora trascritto, la differenza è tra una promessa contrattuale e un diritto registrato sull’immobile stesso.

Cosa succede se una delle parti recede

L’articolo 1385 del Codice civile disciplina in modo specifico la caparra confirmatoria. Se la vendita si conclude come previsto, la caparra viene restituita o imputata al prezzo dovuto. Se è l’acquirente che ha versato la caparra a non adempiere, il venditore può recedere dal contratto e trattenerla. Se è il venditore a non adempiere, l’acquirente può recedere e pretendere il doppio della caparra versata. In alternativa, ciascuna parte può scegliere di agire per l’esecuzione del contratto o per la sua risoluzione, con il risarcimento del danno calcolato secondo le regole ordinarie e non secondo il meccanismo della caparra. Questa scelta, tra fermarsi alla caparra o proseguire per la via del contratto, spetta a chi non è inadempiente.

Cosa fa Trevi Elite in questa fase

Trevi Elite prepara e verifica il compromesso insieme alle parti. Coordina la pratica del modello RAP perché il termine di 30 giorni sia rispettato senza rincorrere le scadenze. Valuta poi caso per caso quando conviene organizzare la trascrizione notarile, in base all’immobile e ai tempi previsti per il rogito: è il passaggio che la due diligence tecnica e legale preventiva accompagna insieme al resto della trattativa.

Chi sta valutando la vendita o l’acquisto del proprio immobile può contattare un consulente Trevi Elite per una valutazione riservata prima di firmare qualsiasi documento. Sulla pagina dedicata al mercato immobiliare di Roma nel 2026 trova il contesto per scegliere il momento giusto, mentre la pagina di approfondimento sulla procedura di acquisto raccoglie gli altri passaggi del percorso.

Fonti: Agenzia delle Entrate, Contratto preliminare di compravendita (Modello RAP), pubblicato il 22 dicembre 2025, consultato l’11 agosto 2026. Gazzetta Ufficiale, Codice civile, articolo 1385, consultato l’11 agosto 2026. Consiglio Nazionale del Notariato, Guida Garanzia Preliminare, consultato l’11 agosto 2026.