Che cos’è il preliminare di compravendita?
Conosciuto anche come compromesso, il contratto preliminare di compravendita immobiliare (abbreviato spesso nel già citato “preliminare”) è uno dei passaggi più comuni dell’iter per diventare proprietari di casa. In parole molto semplici, si tratta dell’accordo scritto con il quale il venditore e l’acquirente si impegnano a rogitare in un momento successivo. Anche se tecnicamente non si tratta di un passaggio sempre obbligatorio per legge, è ormai prassi diffusa perché si tratta di un contratto a vantaggio di entrambe le parti coinvolte nella trattativa: fissando in maniera chiara e non sempre revocabile gli elementi più importanti dell’accordo (come la descrizione dell’immobile, il prezzo di vendita pattuito, ecc.), si ha una certezza in più di arrivare alla conclusione definitiva dell’affare– cioè il vero e proprio trasferimento di proprietà.
Registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate: i tempi
Entro 20 giorni dalla firma del contratto il compromesso deve essere sempre registrato presso l’Agenzia delle Entrate, anche se si tratta di una scrittura privata non autenticata. In realtà, la registrazione è un mero adempimento fiscale che non determina la validità o meno del preliminare, ma se non la si effettua c’è il rischio di incorrere in sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.
La trascrizione del compromesso invece è facoltativa e può essere fatta, come forma di maggiore tutela, solo per i contratti autenticati da un notaio.
I costi del contratto preliminare e a chi spettano
- imposta di registro fissa da 200 euro;
- lo 0,50 sulla caparra confirmatoria totale;
- marca da bollo da 16 euro per ogni 4 facciate o 100 righe di foglio.
- Se il contratto preliminare è redatto da un notaio l’imposta di bollo ammonta a 155 euro;
In base all’articolo 1475 del Codice civile, le spese legate al contratto preliminare sono a carico della parte acquirente, salvo diverso accordo.
Quanto si versa al venditore nel momento del compromesso
Di solito, nel momento in cui si firma il contratto preliminare di compravendita si versa alla controparte una somma che varia tra il 10% e il 15% del prezzo, a titolo di acconto.
Documenti necessari per vendere il proprio immobile
- APE – l’Attestato di Prestazione Energetica: è un documento fondamentale e obbligatorio secondo le legge, che viene redatto da un geometra o architetto abilitato che deve essere incluso anche sui portali all’interno dell’annuncio di vendita. Dovrà essere fornito entro il rogito notarile.
- Visura e planimetria catastale: documento necessario per identificare il l’immobile. Inoltre è importante perché include le informazioni anagrafiche del proprietario dell’immobile e di altri possibili intestatari e dati relativi alla proprietà. La planimetria è indispensabile per verificare la conformità del bene, poiché per legge il bene compra vendibile dovrà, entro il rogito definitivo di compravendita essere perfettamente conforme allo stato dei luoghi. Nel caso in cui così non fosse dovrà essere cura del venditore affidare un incarico ad un professionista abilitato (geometra o architetto) che in seguito ad un sopralluogo identifichi e verifichi tutte le operazioni necessarie per regolarizzare il bene ai fini della compravendita.
- Titolo edificatorio abilitativo: documento necessario qualora l’ immobile sia di nuova costruzione o abbia subito degli interventi di ristrutturazione tali da aver comportato modifiche interne che necessitano di essere sanate.
- Certificato di agibilità o abitabilità: si tratta ad oggi dello stesso documento, dopo l’unificazione avvenuta con il decreto SCIA 2 (D.lgs. n.222), che serve per certificare la vivibilità dell’immobile in termini di igiene, di sicurezza degli impianti installati e di conformità con il progetto di costruzione.
- Atto di provenienza: è il documento attestante la titolarità di un diritto reale su un immobile da parte di una persona fisica o giuridica.
