Anzio, Sabaudia o Santa Marinella: dove conviene a una famiglia comprare una seconda casa vicino a Roma?
Tra le tre, per una famiglia indichiamo di solito Sabaudia. L’ambiente naturale tutelato dal Parco Nazionale del Circeo, le lunghe spiagge di sabbia e la bassa densità edilizia la rendono adatta a soggiorni prolungati. I vincoli del Parco limitano le nuove costruzioni e aiutano a preservare nel tempo il paesaggio, uno dei fattori che sostengono la domanda. Santa Marinella è la più comoda da raggiungere da Roma e si presta ai fine settimana brevi, ma ha spiagge meno estese. Anzio ha un centro urbano più grande, con porto, servizi e vita tutto l’anno, ma meno spazi naturali protetti. La scelta dipende da quanto pesano distanza da Roma, natura e servizi.
Quali sono le zone residenziali più ambite del Lazio fuori Roma?
Chi vuole stare vicino a Roma senza vivere in città trova nel Lazio diverse zone di pregio. Le colline dei Castelli Romani, con Frascati, Grottaferrata e Nemi, sono scelte da secoli da famiglie aristocratiche e, più di recente, da diplomatici. Contano il verde, la riservatezza e i collegamenti rapidi con la capitale. A nord, il lago di Bracciano e, più lontano, quello di Bolsena attirano chi cerca paesaggio, dimore storiche e un ritmo di vita diverso. Sulla costa, il promontorio del Circeo e Sabaudia restano località appartate e poco edificate. Nella nostra esperienza la scelta dipende soprattutto dal tempo di viaggio verso Roma che si è disposti ad accettare e dall’uso della casa, come residenza principale o per i fine settimana.
Quali imposte si pagano su una seconda casa al mare nel Lazio, per esempio ad Anzio o a Sabaudia?
Se si compra da un privato, per la seconda casa si paga l’imposta di registro del 9%, di norma calcolata sul valore catastale. Si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, di 50 euro ciascuna. Se invece vende un’impresa costruttrice o di ristrutturazione, di regola entro cinque anni dalla fine dei lavori, al posto dell’imposta di registro si applica l’IVA: 10% per la seconda casa, 22% per le abitazioni di lusso. Per questo conviene verificare presto chi è il venditore. Ogni anno si aggiunge poi l’IMU sulla seconda casa, calcolata sulla rendita catastale con l’aliquota stabilita dal Comune. Prima di decidere è opportuno controllare quale aliquota applichino Anzio, Sabaudia o il Comune che interessa. Il nostro advisor può fare questi conti con Lei sul Suo caso specifico.
Quanto costa al metro quadro una villa con vista mare sulla costa del Lazio?
Dipende soprattutto dalla località. Per ville e villini, le quotazioni massime dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (secondo semestre 2025) sono di circa 5.500 euro al metro quadro sul lungomare di Sabaudia. Qui le minime partono da 2.800. A San Felice Circeo si arriva a 4.000 euro per gli immobili in ottimo stato, a Santa Marinella a 3.400 nella zona di Santa Severa. Ad Anzio i valori sono più contenuti. Sono valori di riferimento, non prezzi di vendita, riferiti a zone e stati di conservazione diversi, e non distinguono la vista mare. Una villa ben rifinita con affaccio reale sul mare, in una località ricercata, si vende di solito a prezzi più alti di un’altra simile nell’entroterra. Per un confronto attendibile servono compravendite recenti nella stessa zona, non una media regionale.
Dove conviene comprare una casa al mare vicino a Roma, sulla costa del Lazio?
Le località principali sono Anzio, Santa Marinella, Sabaudia, San Felice Circeo, Terracina e Sperlonga, ciascuna con un carattere diverso lungo il Tirreno. Sabaudia e San Felice Circeo piacciono a chi cerca natura protetta e riservatezza. Sperlonga e Terracina uniscono centri storici e mare. Santa Marinella è tra le più comode da raggiungere da Roma, anche in treno. Anzio offre un’ampia gamma di tipologie, tra ville e appartamenti. La scelta dipende da come intende vivere la casa: con quale frequenza, a quale distanza da Roma, in quale contesto. Il nostro advisor può aiutarLa a restringere il campo prima delle visite.
Ci sono nuove costruzioni in vendita a Santa Marinella?
Sì, a Santa Marinella si trovano anche immobili di nuova costruzione o ristrutturati da poco, tra appartamenti, villette e ville, su fasce di prezzo diverse. L’offerta però è limitata e cambia nel tempo, quindi va verificata di volta in volta. Accanto al nuovo, la località è nota per le ville d’epoca, spesso da ristrutturare e più raramente già pronte, che molti acquirenti preferiscono per posizione e carattere. Santa Marinella è scelta da chi vuole un mare tranquillo restando a una distanza da Roma compatibile con spostamenti frequenti, anche in treno. Se ha in mente una tipologia precisa, il nostro advisor può verificare con Lei che cosa è disponibile in questo momento.
Quanto dura un incarico di vendita in esclusiva e si può recedere prima della scadenza?
La durata la stabiliscono le parti nel contratto, perché non è prevista dalla legge. Chi vende da privato può recedere senza motivare entro 14 giorni, se il contratto è stato negoziato fuori dai locali dell’agenzia (art. 52 del Codice del consumo). Superato quel termine, l’uscita anticipata dipende dal contratto: senza giusta causa si rischiano una penale o il risarcimento del danno. Per il privato una penale manifestamente eccessiva si presume vessatoria (art. 33 del Codice del consumo). Chi vende nell’esercizio di un’attività, ad esempio una società, non ha queste tutele. Il rinnovo tacito inserito nelle condizioni predisposte dall’agenzia vale solo se approvato specificamente per iscritto (art. 1341 del codice civile). Trevi Elite, come mediatore professionale, offre condizioni di recesso molto flessibili. La guida su come scegliere l’agenzia elenca i controlli prima di firmare.
Come vendere un albergo in Italia in modo riservato?
Si vende senza annuncio pubblico e senza rendere noto il nome dell’albergo. La struttura si presenta solo ad acquirenti selezionati, con le caratteristiche generali e il prezzo richiesto. Nome, indirizzo, planimetrie e dati economici della gestione restano coperti fino alla firma di un accordo di riservatezza (NDA); poi la documentazione si rende disponibile per fasi. La riservatezza vale fino all’atto: se si cede l’azienda alberghiera, il trasferimento diventa pubblico con il deposito dell’atto al Registro delle Imprese entro 30 giorni (art. 2556 del codice civile). Trevi Elite applica questo criterio agli incarichi di vendita alberghiera. Il percorso è descritto nella pagina del servizio di acquisto e vendita di alberghi.
Il contratto preliminare di compravendita va registrato? E che differenza c’è con la trascrizione?
Sì, il preliminare va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. La registrazione è un obbligo fiscale, ma non tutela l’acquirente se il venditore cede l’immobile a un altro acquirente o se sull’immobile viene iscritta un’ipoteca. La trascrizione è un passaggio diverso e si esegue nei registri immobiliari. Richiede un preliminare stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata, quindi con l’intervento del notaio, e lo rende opponibile ai terzi. Gli effetti della trascrizione hanno un limite (art. 2645-bis del codice civile). Cessano se il rogito non viene trascritto entro un anno dalla data convenuta per la stipula e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare. Il percorso dalla firma al rogito è nella guida al preliminare di compravendita.
Caparra confirmatoria o penitenziale: che differenza c’è e cosa succede se una delle parti si ritira?
La caparra confirmatoria garantisce l’esecuzione del contratto; la penitenziale è il prezzo pattuito per recedere. Conta la clausola del preliminare. Con la caparra confirmatoria (art. 1385 del codice civile) chi si ritira senza giustificazione è inadempiente. Se a ritirarsi è l’acquirente, il venditore può recedere e trattenere la caparra; se è il venditore, l’acquirente può recedere e chiederne il doppio. In alternativa la parte non inadempiente può chiedere l’esecuzione del contratto oppure la risoluzione con risarcimento del danno. Sia per il recesso sia per la risoluzione l’inadempimento non deve essere di scarsa importanza (art. 1455). Con la caparra penitenziale (art. 1386) chi recede perde la caparra data o restituisce il doppio di quella ricevuta, senza dover risarcire altri danni. La guida al preliminare di compravendita spiega come leggere la clausola.
Una casa entro 300 metri dal mare è sempre soggetta a vincolo paesaggistico? Si può ampliare o regolarizzare?
Di regola sì: la fascia di 300 metri dalla battigia è sottoposta per legge a vincolo paesaggistico (art. 142, c. 1, lett. a, D.Lgs. 42/2004). Fanno eccezione alcune aree già urbanizzate al 6 settembre 1985, come le zone A e B dei piani urbanistici. Per ampliare serve prima l’autorizzazione paesaggistica. A lavori fatti, invece, di norma non è possibile regolarizzare: l’autorizzazione non può essere rilasciata in sanatoria (art. 146, c. 4). La sanatoria resta possibile solo nei casi dell’art. 167, come i lavori senza nuove superfici o volumi. Dal 2024, però, l’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 (Salva Casa) consente l’accertamento di conformità per difformità parziali e variazioni essenziali, anche con nuove superfici o volumi. Per questa via serve il parere vincolante della Soprintendenza sulla compatibilità paesaggistica. La guida alle verifiche per comprare casa al mare elenca i controlli.
Come si vende un immobile vincolato come bene culturale e cosa comporta la prelazione dello Stato?
Un immobile privato vincolato come bene culturale si può vendere, ma lo Stato ha diritto di acquistarlo al posto dell’acquirente. Il venditore deve presentare la denuncia del trasferimento alla Soprintendenza entro 30 giorni dall’atto. Dalla ricezione della denuncia lo Stato ha 60 giorni per esercitare la prelazione, allo stesso prezzo indicato nell’atto. Può agire direttamente o tramite la Regione o un altro ente pubblico territoriale. Se la denuncia manca, è tardiva o incompleta, il termine sale a 180 giorni. Fino ad allora l’atto resta sottoposto a condizione sospensiva e l’immobile non può essere consegnato. La consegna va quindi programmata dopo la scadenza del termine.
Se compro una casa con accesso privato al mare, la spiaggia è mia o è in concessione?
La spiaggia resta allo Stato: lido e spiaggia sono demanio marittimo (art. 822 del codice civile; art. 28 del codice della navigazione). Un uso esclusivo è possibile solo con una concessione demaniale a termine (art. 36 del codice della navigazione), che è un diritto d’uso e non una proprietà. La normativa italiana su durata e assegnazione delle concessioni balneari è inoltre in corso di adeguamento alla direttiva europea sui servizi. Per questo, in una casa con accesso privato al mare, va verificato su quale titolo poggia l’accesso e con quale scadenza. Le verifiche da svolgere prima della proposta d’acquisto sono nella guida alle verifiche per comprare casa al mare.
La proposta d’acquisto è vincolante? Cosa succede se la ritiro dopo l’accettazione?
La proposta vincola in due casi. Se è irrevocabile per un termine indicato, come accade spesso nelle compravendite immobiliari, la revoca non ha effetto fino alla scadenza (art. 1329 del codice civile). Se è revocabile, vincola quando il venditore l’accetta e Lei ne ha conoscenza, perché in quel momento il contratto si conclude (art. 1326); fino ad allora può revocarla (art. 1328). Se contiene gli elementi essenziali, la proposta accettata vale già come preliminare. Ritirarsi dopo l’accettazione significa quindi inadempiere, salvo che sia stato pattuito un recesso con caparra penitenziale (art. 1386). Se Lei ha versato una caparra confirmatoria, il venditore può trattenerla (art. 1385), e la provvigione resta dovuta al mediatore perché l’affare si è concluso (art. 1755). La guida al preliminare di compravendita descrive i passaggi successivi.
Quanto costa un casale in Val d’Orcia, restaurato o da ristrutturare?
Per un casale in Val d’Orcia il prezzo al metro quadro è solo un primo riferimento. Un casale da ristrutturare costa in genere tra 1.000 e 1.500 €/mq; uno restaurato in modo completo, in posizione di pregio, supera ampiamente i 3.000 €/mq. Sul valore pesano poi la superficie complessiva, la piscina e soprattutto il terreno. Un ettaro di vigneto destinato a Brunello di Montalcino può valere, da solo, tra 500.000 e 1 milione di euro. Le medie dei grandi portali per il comune di Montalcino, tra circa 1.540 e 2.350 €/mq, includono anche gli appartamenti dei borghi e non descrivono i casali. Il valore di un casale va quindi stimato immobile per immobile. Un advisor di Trevi Elite Le propone un confronto tra casali restaurati e da ristrutturare. Il territorio è descritto nella guida alla Val d’Orcia.
Se compro un albergo, conviene acquistare l’immobile, l’azienda alberghiera o le quote della società?
La scelta dipende da ciò che si vuole rilevare: il solo edificio, l’attività in funzione o l’intera società. Con l’acquisto dell’immobile si ottiene solo la proprietà, senza l’attività. Con la cessione d’azienda si rileva l’albergo operativo. I dipendenti proseguono con il nuovo titolare (art. 2112 del codice civile) e l’acquirente risponde anche dei debiti aziendali risultanti dai libri contabili obbligatori (art. 2560). Con l’acquisto delle quote la società resta la stessa, con contratti, autorizzazioni e debiti pregressi: la due diligence riguarda quindi tutta la società. Il trattamento fiscale cambia a seconda della scelta: la cessione d’azienda, ad esempio, è fuori campo IVA e sconta l’imposta di registro proporzionale. La guida all’acquisto di un hotel in Italia descrive il percorso completo.
Si può trasformare un albergo in residenze? Cos’è il vincolo di destinazione alberghiera?
Sì, ma per trasformare l’intero albergo serve prima la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera. Il vincolo impone di mantenere un immobile a uso alberghiero. Nato con una legge statale del 1936, oggi è disciplinato dalle Regioni. Si applica anche attraverso i piani urbanistici comunali, quindi non esiste una procedura nazionale unica. Secondo la Corte costituzionale (sentenza 143/2025, su una legge della Liguria), la rimozione del vincolo deve essere possibile quando si prova che la gestione alberghiera non è più economicamente conveniente. Per ricavare appartamenti senza chiudere l’albergo esiste il condhotel: resta un albergo e ospita residenze private fino al 40% della superficie netta delle camere. Gli alberghi attualmente disponibili sono nella pagina hotel in vendita in Italia.
Condhotel, aparthotel e branded residence: che differenze ci sono per chi compra un’unità?
Sono tre modelli diversi. Nel condhotel si acquista un appartamento in piena proprietà dentro un albergo disciplinato dal D.P.C.M. 13/2018. Le residenze possono arrivare al 40% della superficie netta delle camere; servono almeno tre stelle e una gestione unitaria per almeno dieci anni. Il contratto con il gestore gli consente di usare l’unità a fini alberghieri, con il consenso del proprietario, nei periodi in cui questi non la utilizza. L’aparthotel è invece una tipologia di struttura ricettiva, la residenza turistico-alberghiera: un esercizio composto in prevalenza da appartamenti. Nel branded residence si compra un’unità di proprietà in un complesso con il marchio e i servizi di un operatore alberghiero. L’analisi dei branded residence in Italia approfondisce quest’ultimo modello.
Comprare casa in Italia dà diritto al visto per investitori?
No. L’Investor Visa for Italy è il visto biennale per cittadini di Paesi extra UE gestito dal Ministero delle Imprese e del Made in Italy (MIMIT). Ammette quattro tipi di operazione, ciascuno con una soglia minima: 2 milioni di euro in titoli di Stato italiani; 500.000 euro in una società di capitali italiana; 250.000 euro in una startup innovativa; una donazione filantropica di 1 milione di euro. L’acquisto di un immobile non rientra tra queste operazioni, che vanno eseguite entro tre mesi dall’ingresso in Italia del richiedente.
Quali sono le provvigioni delle agenzie immobiliari in Italia?
In genere la provvigione si colloca tra il 3% e il 5% del prezzo dell’immobile, più IVA al 22%. La percentuale dipende da tipologia, zona e complessità dell’operazione. La provvigione, in questa misura, è dovuta da ciascuna delle parti, sia dal venditore sia dall’acquirente. Lo prevede l’art. 1755 del codice civile, se l’affare si conclude per effetto dell’intervento del mediatore. Da Trevi Elite le condizioni economiche sono sempre definite per iscritto prima della firma dell’incarico: il cliente conosce la provvigione dell’agenzia fin dall’inizio.
Quanto costa il notaio per l’acquisto di una casa in Italia?
L’onorario del notaio per una compravendita ordinaria parte indicativamente da 2.500 euro. Cresce con il valore dell’immobile e con la complessità dell’atto, per esempio quando c’è un mutuo. Il suo intervento è di fatto necessario: verifica la proprietà e le eventuali ipoteche, redige l’atto di compravendita, lo registra e lo trascrive nei registri immobiliari. L’onorario è però solo una parte della spesa. Ai costi accessori concorrono anche la provvigione dell’agenzia, le eventuali spese legali e le imposte di trasferimento. Nella nostra esperienza conviene mettere in conto tra il 10% e il 12% del prezzo, oltre al prezzo stesso. La cifra cambia molto tra prima e seconda casa e quando vende un’impresa. Imposte, provvigioni e scenari IVA sono approfonditi nella guida ai costi totali d’acquisto.
Come si vende un immobile in Italia e quali sono le fasi della vendita?
Le fasi principali sono quattro: incarico e documenti, promozione dell’immobile, proposta e preliminare, rogito. Dopo la valutazione e l’incarico all’agenzia si raccolgono i documenti dell’immobile: titolo di provenienza, visura e planimetria catastali, attestato di prestazione energetica e documentazione sulla conformità urbanistica e catastale. Dal condominio servono il regolamento e la situazione delle spese. Seguono la promozione, la proposta d’acquisto accettata e, di solito, il preliminare con caparra. La vendita si conclude con il rogito davanti al notaio. Dalla messa in vendita al rogito servono in genere da quattro a sei mesi, anche di più se emergono difformità nei documenti. Se si vende entro cinque anni dall’acquisto, va verificato se è dovuta l’imposta sulla plusvalenza. Il nostro advisor segue ogni fase fino al rogito.
Quali sono i costi totali per comprare casa in Italia?
Oltre al prezzo, l’acquisto di una casa in Italia comporta costi che vanno indicativamente dal 7% al 20% del prezzo stesso. Comprendono imposte, notaio, provvigione dell’agenzia ed eventuali spese legali. La variabile decisiva è chi vende. Se si compra da un privato si paga l’imposta di registro: 2% con le agevolazioni prima casa o 9% per un’altra abitazione, calcolata di norma sul valore catastale. Se vende un’impresa costruttrice o di ristrutturazione, di regola entro cinque anni dalla fine dei lavori, si applica invece l’IVA. Le aliquote sono del 4%, del 10% o del 22% a seconda dei casi. Per un immobile di lusso acquistato da un’impresa, con l’IVA al 22%, i costi possono superare questa forbice. Le agevolazioni prima casa riducono la spesa, ma richiedono requisiti precisi; i numeri del confronto sono nella guida ai costi d’acquisto.
Prima casa e seconda casa: che differenza c’è nelle imposte di acquisto?
Se si compra da un privato, l’imposta di registro è del 2% con le agevolazioni prima casa e del 9% per le altre abitazioni. Si calcola di norma sul valore catastale e non può essere inferiore a 1.000 euro. Se si compra da un’impresa che applica l’IVA, l’aliquota è del 4% per la prima casa e del 10% per le altre abitazioni. Sale al 22% per le abitazioni di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9). Le agevolazioni prima casa richiedono condizioni precise, come avere la residenza nel Comune dell’immobile o trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto, e non spettano per queste tre categorie. Su un immobile di valore la differenza tra prima e seconda casa pesa molto. Il nostro advisor verifica in anticipo se Lei ha i requisiti.
Che cos’è il decreto Salva Casa e che cosa cambia per chi compra?
Il decreto Salva Casa (decreto-legge n. 69/2024, convertito dalla legge n. 105/2024) semplifica la regolarizzazione degli immobili e allenta alcune regole sul cambio di destinazione d’uso e sui requisiti igienico-sanitari degli alloggi. In pratica amplia le tolleranze per le piccole difformità e facilita la sanatoria delle irregolarità minori. Agevola inoltre la trasformazione di uffici o negozi in abitazioni, sempre nel rispetto delle leggi regionali e dei regolamenti comunali. Per chi compra può significare meno ostacoli al rogito per difformità di lieve entità. Il decreto non elimina però la verifica di conformità urbanistica e catastale prima del preliminare. Resta essenziale soprattutto negli immobili storici del centro di Roma, dove le piccole difformità sono frequenti.
Quanto tempo ci vuole per comprare casa in Italia?
Una volta individuato l’immobile, servono in genere dai 60 ai 90 giorni per arrivare al rogito. I tempi dipendono soprattutto dal finanziamento e dalle verifiche legali. Il percorso è questo: proposta d’acquisto, verifiche su proprietà, ipoteche e conformità urbanistica e catastale, preliminare con caparra e infine l’atto davanti al notaio. Le verifiche vanno chiuse prima di firmare il preliminare. Si procede più in fretta se il finanziamento è definito prima di iniziare; per un acquirente non residente aiuta anche avere già il codice fiscale.
Quali documenti servono per comprare casa in Italia?
Chi compra deve presentare un documento d’identità valido e il codice fiscale. Davanti al notaio dichiara inoltre il proprio stato civile e il regime patrimoniale. Nell’atto vanno indicati i mezzi di pagamento del prezzo, che devono essere tracciabili; se c’è un mutuo, serve la delibera della banca. Questi documenti sono richiesti a tutti gli acquirenti e conviene prepararli prima del preliminare. Per i cittadini di Paesi extra UE non residenti va verificata anche la condizione di reciprocità. Sul fronte dell’immobile vanno poi controllati titolo di provenienza, visure catastali e ipotecarie, planimetria, attestato di prestazione energetica e conformità urbanistica.
Quali verifiche si fanno prima di comprare casa in Italia?
Prima di comprare si verificano proprietà e gravami, regolarità urbanistica e catastale, prestazione energetica, situazione condominiale e provenienza dell’immobile. Le visure ipotecarie accertano chi è il proprietario e se esistono ipoteche o pignoramenti; quelle catastali confermano i dati dell’immobile. Si controllano poi la conformità urbanistica ed edilizia, cioè titoli edilizi e agibilità, e quella catastale, cioè la corrispondenza della planimetria con lo stato di fatto. Serve un attestato di prestazione energetica (APE) valido. Al condominio si chiedono la situazione delle spese non pagate e le delibere sui lavori già approvati. Si ricostruisce infine la provenienza del bene: successioni, donazioni ed eventuali quote di altri eredi. Conviene avviare presto le verifiche con il nostro advisor, così eventuali irregolarità emergono prima che diventino costose.
Che cos’è il compromesso e perché è così importante?
Il compromesso, cioè il contratto preliminare, è un accordo vincolante con cui le parti si impegnano a concludere la vendita in un secondo momento. Va fatto per iscritto e indica prezzo, descrizione e dati catastali dell’immobile, tempi e condizioni concordati. Crea obblighi concreti: se una parte non rispetta l’impegno, l’altra può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 del codice civile). Impegna quindi molto più di una proposta d’acquisto non ancora accettata. Di norma è accompagnato da una caparra e va registrato entro 20 giorni. Prima di firmare conviene verificare titolo di proprietà, ipoteche, conformità urbanistica e catastale: un problema emerso dopo la firma è ben più difficile da gestire. Per approfondire, si veda la guida ai problemi che possono emergere prima del rogito.
Le imposte sull’acquisto di una casa in Italia cambiano in base alla cittadinanza?
Di regola no: le imposte dipendono da immobile, venditore e uso. Se si compra da un privato si paga l’imposta di registro: 2% per la prima casa e 9% per le altre abitazioni. Si calcola di norma sul valore catastale, in genere più basso del prezzo, e si aggiungono le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Se vende un’impresa costruttrice o di ristrutturazione, di regola entro cinque anni dalla fine dei lavori, si paga l’IVA: 4% per la prima casa, 10% per le altre abitazioni, 22% per quelle di lusso. Le agevolazioni prima casa richiedono di avere la residenza nel Comune dell’immobile o di trasferirla entro 18 mesi. Per il cittadino italiano emigrato all’estero valgono condizioni particolari: il nostro advisor verifica con Lei in anticipo i requisiti.
Che cos’è l’IMU e la paga anche chi non risiede in Italia?
L’IMU è l’imposta comunale annuale sugli immobili e la pagano anche i proprietari non residenti. L’abitazione principale è esente, tranne le categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che pagano con aliquota ridotta e detrazione. Per chi non vive in Italia, però, la casa non può essere abitazione principale, che richiede residenza e dimora abituale: l’imposta è quindi quasi sempre dovuta. Si versa in due rate: acconto entro il 16 giugno e saldo entro il 16 dicembre. Per le abitazioni la base imponibile è la rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 160. Su questa si applica l’aliquota decisa da ciascun Comune e pubblicata sul suo sito. Il mancato o tardivo pagamento comporta sanzioni, riducibili con il ravvedimento operoso.
Si può comprare casa in Italia tramite una società?
Sì, l’immobile può essere intestato a una società, italiana o estera. Alcuni acquirenti scelgono questa via per la pianificazione fiscale, per la tutela del patrimonio personale o per riunire più beni sotto un’unica proprietà. Rispetto all’acquisto come persona fisica servono più documenti e più verifiche da parte del notaio, che deve accertare i poteri di firma e il titolare effettivo. Cambia anche il carico fiscale: le agevolazioni prima casa non spettano, l’imposta si calcola sul prezzo e non sul valore catastale, e gestione ed eventuale rivendita seguono regole proprie. Per le società di Paesi extra UE va verificata anche la condizione di reciprocità. Prima di impegnarsi conviene valutare il caso concreto con il nostro advisor.
Conviene più una casa di nuova costruzione o un immobile usato in Italia?
Dipende da ciò che conta di più per Lei tra stato dell’immobile, posizione e costi. Il nuovo offre impianti e finiture recenti e classi energetiche migliori, che riducono le spese di gestione. Chi compra dal costruttore ha inoltre la garanzia decennale sui gravi difetti dell’opera. Se il venditore è un’impresa, l’acquisto è di regola soggetto a IVA e non all’imposta di registro, con aliquote e base di calcolo diverse. Nei centri storici di Roma e Milano il nuovo è raro e la scelta cade in genere sull’usato. Posizione, carattere e valore architettonico contano più della costruzione recente, anche se spesso servono lavori. Nel confronto vanno pesati tempi e costi di un’eventuale ristrutturazione, spese di gestione e imposte: il nostro advisor può darLe un quadro preciso prima della proposta.
Che ruolo ha il notaio quando si compra casa in Italia?
Il notaio è un pubblico ufficiale e, nella compravendita di un immobile, il suo intervento è di fatto necessario. Verifica la titolarità dell’immobile e l’eventuale presenza di ipoteche o altri pesi, redige e riceve l’atto di compravendita, poi lo registra e lo trascrive nei registri immobiliari. Di norma è l’acquirente a sceglierlo e a pagarlo, ma il notaio resta imparziale e non tutela una parte contro l’altra. Il suo compito è assicurare che il passaggio di proprietà avvenga in modo regolare e sicuro per chi vende e per chi compra.
Si può affittare a breve termine una casa in Italia?
Sì, la locazione breve a uso turistico, fino a 30 giorni, è consentita, ma le regole cambiano spesso e variano tra Regioni e Comuni. Dal 2025 serve il codice identificativo nazionale (CIN). L’immobile deve rispettare requisiti di sicurezza come i rilevatori di gas e gli estintori, e i dati degli ospiti vanno comunicati alla Questura. Prima di avviare l’attività servono inoltre le comunicazioni o autorizzazioni richieste da Regione e Comune. Va controllato anche il regolamento di condominio, che in alcuni casi vieta le locazioni brevi. Per chi pensa a un investimento a reddito, costi di adeguamento e limiti locali vanno messi nel conto prima della proposta: il nostro advisor verifica con Lei le regole del Comune.
Quali sono le previsioni per il mercato immobiliare italiano nel 2026?
Le previsioni degli analisti variano e nessuna è ufficiale; i dati disponibili descrivono però prezzi ancora in crescita, a un ritmo più contenuto, e compravendite in frenata. Secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel 2025 in Italia si sono registrate 766.757 compravendite di abitazioni, il 6,4% in più del 2024. Nel secondo trimestre del 2026 l’ISTAT rileva prezzi delle abitazioni in aumento del 4,0% su base annua, dopo il +5,1% del primo trimestre (dati provvisori). Nello stesso trimestre le compravendite, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate riportati dall’ISTAT, sono quasi ferme: +0,1% su base annua, dopo il +4,4% del primo trimestre. Per chi compra e per chi vende conta quindi scegliere con più attenzione zona e prezzo: il nostro advisor aiuta a leggere questi dati caso per caso. Gli effetti della pausa della BCE di luglio sono nell’analisi su tassi e mercato di Roma.
Il 2026 è un buon momento per comprare casa in Italia?
Dipende dall’orizzonte e dalla situazione di chi compra, ma i dati più recenti descrivono prezzi ancora in crescita, a un ritmo più moderato. Secondo l’ISTAT, nel secondo trimestre del 2026 i prezzi delle abitazioni in Italia sono saliti del 4,0% su base annua (dato provvisorio), dopo il +5,1% del primo trimestre. Nella nostra esperienza è una fase adatta a chi compra per tenere l’immobile a lungo e può scegliere con calma, più che a chi cerca guadagni rapidi. Per Lei il momento giusto arriva quando budget, finanziamento e obiettivi sono definiti.
Conviene farsi assistere da un’agenzia per comprare casa in Italia?
Sì. La scelta spetta all’acquirente, ma farsi assistere da un’agenzia qualificata è consigliabile. L’acquisto passa per più fasi con effetti giuridici, dalla proposta al preliminare fino al rogito notarile, e ogni passaggio richiede verifiche su proprietà, conformità e condizioni contrattuali. Chi procede da solo rischia più spesso ritardi, clausole sfavorevoli o errori di pianificazione fiscale, che possono costare più dell’assistenza. L’agenzia che fa da mediatore riceve la provvigione da ciascuna delle parti (art. 1755 del codice civile) e deve restare imparziale. Chi vuole essere assistito solo nel proprio interesse può conferire un incarico di ricerca. Il contributo del nostro advisor si vede soprattutto nelle verifiche preliminari e nella trattativa, dove un errore pesa di più.
Quanto costa in totale acquistare un albergo o un immobile commerciale in Italia?
Oltre al prezzo, per un albergo o un immobile commerciale vanno messi in conto costi accessori che in genere stanno tra il 10% e il 15% del prezzo stesso. Comprendono imposte di trasferimento, onorario del notaio, provvigione dell’agenzia, assistenza legale e verifiche preliminari (due diligence). Il costo finale dipende molto da come è strutturata l’operazione, cioè se si acquista l’immobile, l’azienda alberghiera o le quote della società proprietaria. È una scelta che cambia imposte e responsabilità, e va definita con il nostro advisor. Prima della firma servono perizie tecniche e strutturali approfondite, che possono far emergere lavori necessari e incidere molto sull’investimento iniziale. Nelle città principali, come Roma e Milano, i prezzi di partenza sono sensibilmente più alti. Sulla scelta tra immobile, azienda e quote esiste una FAQ dedicata.
Quali sono le zone italiane in cui conviene investire nell’ospitalità?
Milano, Roma, Firenze e Venezia restano tra le piazze più solide per l’investimento alberghiero, perché la loro domanda si è dimostrata stabile nei diversi cicli di mercato. Fuori dalle grandi città cresce l’interesse per i laghi, in particolare Como e Garda, per la Toscana e per l’Umbria. Qui si moltiplicano resort e strutture dedicate al benessere, che sono esse stesse la ragione del viaggio: gli ospiti cercano sempre più spesso un’esperienza, non solo un pernottamento. Nei mercati secondari i prezzi d’ingresso più bassi lasciano spesso più margine di valorizzazione, mentre nelle grandi città le quotazioni sono già elevate. Prima di scegliere servono verifiche su gestione, accessibilità e vincoli di destinazione d’uso, e conviene farle con il nostro advisor.
Quali sono le tendenze di crescita del settore alberghiero in Italia?
Negli ultimi anni il settore alberghiero italiano è cresciuto soprattutto nella fascia alta. Il miglioramento delle condizioni di finanziamento e la disponibilità di capitali hanno sostenuto l’interesse degli investitori, in particolare su Roma e Milano. La crescita viene più dal riposizionamento di strutture esistenti e dalla conversione di edifici storici che da nuove costruzioni. La domanda, intanto, si sposta verso il lusso e verso soggiorni su misura. Su queste conversioni si concentra oggi l’attenzione di molti investitori, ma ogni operazione va valutata caso per caso, a partire da vincoli, destinazione d’uso e costi di adeguamento. Il nostro resoconto del recente summit del settore offre un esempio concreto dell’interesse degli investitori.
In che stato è il mercato immobiliare alberghiero italiano?
Il mercato immobiliare alberghiero italiano attraversa una fase positiva. Il calo dell’inflazione e dei tassi ha reso di nuovo accessibili i finanziamenti, e gli operatori della fascia alta prevedono ricavi in crescita. Un altro segnale è il confine sempre più sfumato tra residenziale di pregio e ospitalità di alto livello. Ne nascono prodotti ibridi come gli alberghi con unità vendibili (CondHotel) e le residenze con servizi e marchio alberghiero. Per un investitore le domande restano le stesse: chi gestisce, con quale contratto, con quale destinazione d’uso e a quali condizioni si può uscire dall’investimento. Su CondHotel, aparthotel e branded residence esistono FAQ dedicate. Nel nostro resoconto sul recente summit si legge dove sembra andare questo slancio.
La direttiva europea sulle case green cambia qualcosa per chi compra casa in Italia?
Per ora non cambia nulla di immediato. La direttiva (UE) 2024/1275, detta «case green», chiede agli Stati di ridurre gradualmente i consumi energetici del patrimonio edilizio. Per le abitazioni fissa obiettivi nazionali di riduzione dei consumi medi, mentre le soglie minime per i singoli edifici riguardano soprattutto quelli non residenziali. Il termine per il recepimento era il 29 maggio 2026, e le misure concrete dipenderanno dalle norme italiane di attuazione. Una direttiva non vincola direttamente i privati, quindi oggi non esistono obblighi di ristrutturazione per chi compra. Conviene però guardare con attenzione alla classe energetica indicata nell’APE e stimare i possibili costi di adeguamento. Vale soprattutto per gli edifici storici, dove gli interventi sono più complessi e spesso soggetti a vincoli. Sull’APE, il primo documento da controllare, c’è la guida a valore e rischi dell’attestato.
Dopo l’acquisto, Trevi Elite segue anche la gestione dell’immobile?
Sì, per i proprietari non residenti è disponibile un servizio di gestione dopo l’acquisto. Copre le incombenze che da lontano sono difficili da seguire: il coordinamento della manutenzione ordinaria, i rapporti con eventuali inquilini e la gestione delle utenze. Lo scopo è mantenere l’immobile in buone condizioni anche durante le lunghe assenze del proprietario. Che cosa comprenda il servizio nel Suo caso dipende dall’immobile e dall’uso che ne fa: il nostro advisor può illustrarLe le condizioni nel dettaglio prima di qualsiasi decisione.
Che cos’è un property finder e come funziona questo servizio?
Il property finder lavora soltanto per l’acquirente, non per il venditore: seleziona gli immobili adatti, conduce la trattativa e segue l’acquisto fino al rogito. Può accedere anche a immobili in vendita non pubblicati, che chi cerca da solo difficilmente raggiungerebbe. Il compenso è a carico dell’acquirente che conferisce l’incarico. Da Trevi Elite è di norma tra il 2% e il 3% del prezzo d’acquisto, più IVA; la percentuale esatta si definisce in base all’incarico. Al primo incontro si concorda un anticipo, in genere tra il 10% e il 20% del compenso, con un minimo di 2.500 euro più IVA. L’anticipo non è rimborsabile e viene detratto dal compenso totale. Il resto si paga per metà alla firma del preliminare e per metà al rogito.