La maggior parte degli acquirenti internazionali incontra l’APE, l’attestato di prestazione energetica, come un foglio consegnato verso la fine dell’acquisto, guardato di sfuggita e archiviato. Per anni quell’istinto è stato grosso modo corretto. Il certificato era un adempimento, richiesto per l’atto e raramente decisivo. Sta cambiando. Con il quadro europeo che ora viene recepito nella legge italiana, la classe energetica passa dalla documentazione di chiusura a qualcosa di più simile a un segnale di valore e di liquidità: un dato che incide sull’esposizione ai lavori, sulla domanda in rivendita e sul dialogo con la banca. Per il patrimonio storico e di pregio italiano, dove carattere e prestazione energetica spesso tirano in direzioni opposte, il cambiamento merita attenzione prima di un’offerta, non dopo.
Dalla conformità al valore
Il cambiamento è di funzione, non solo di carte. Man mano che la prestazione energetica incide più direttamente sulla pianificazione dei lavori, sui costi di gestione, sull’appeal in locazione e sul prezzo che un futuro acquirente pagherà, l’APE smette di essere una casella da spuntare al rogito e diventa una verifica a sé. Le domande utili non sono più se un certificato esista, ma cosa dice, quanto è aggiornato e quanto costerebbe agire di conseguenza. È una questione concreta di acquisto, ed è di questo che parla l’articolo.
Cosa dice davvero la direttiva, e cosa no
Conviene prima sgombrare il campo da un equivoco. La direttiva rifusa sulla prestazione energetica nell’edilizia, la Direttiva (UE) 2024/1275, è entrata in vigore il 28 maggio 2024, con recepimento generale entro il 29 maggio 2026 e piani nazionali di ristrutturazione degli edifici entro il 31 dicembre 2026. Non impone una regola generalizzata per cui ogni abitazione debba raggiungere la classe E entro il 2030 e la D poco dopo. Per il residenziale l’obiettivo è collettivo: gli Stati membri devono ridurre il consumo medio di energia primaria del parco residenziale del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035, di cui almeno il 55% ottenuto dal 43% di edifici meno efficienti. Soglie più nette valgono per il non residenziale, dove il 16% peggiore va affrontato entro il 2030 e il 26% peggiore entro il 2033, un punto che riguarda direttamente alberghi, uffici, negozi e altri immobili a reddito. L’Italia sta ancora completando il recepimento, coordinato da ENEA, ed è stata inserita in un pacchetto di infrazioni della Commissione europea a marzo 2026 per il mancato rispetto della scadenza di fine 2025 sul piano nazionale di ristrutturazione. La direzione è tracciata; il dettaglio nazionale è ancora in scrittura.
Cosa cambia dentro il certificato
Entro il 29 maggio 2026 il certificato stesso diventa più informativo. La prestazione energetica è espressa su una scala dalla A alla G, dove la A corrisponde a un edificio a emissioni zero e la G allo stock nazionale meno performante, e gli Stati membri possono aggiungere una classe A+ al di sopra. Il contenuto si amplia in modi che interessano l’acquirente: energia primaria e finale, quota di energia da fonti rinnovabili, emissioni operative, raccomandazioni mirate di intervento, una valutazione degli impianti di riscaldamento e raffrescamento, gli incentivi disponibili e i riferimenti agli sportelli unici per la ristrutturazione. Letto con attenzione, il nuovo certificato è più che un voto: è una breve relazione sul probabile costo futuro dell’edificio.
Valido non vuol dire completo per il mercato
Proprietari e acquirenti possono trarne una certa rassicurazione. I certificati esistenti non decadono automaticamente. La direttiva non richiede un nuovo certificato quando ne esiste già uno valido emesso secondo le regole precedenti o attuali. In Italia l’APE resta valido fino a dieci anni, pur dovendo essere rifatto dopo lavori che cambiano la classe, e la sua validità dipende dal mantenimento dei controlli sugli impianti. La distinzione da tenere a mente è che un certificato può essere del tutto valido e comunque incompleto come documento di mercato. Quando è stato emesso, riflette lo stato attuale dell’immobile, cosa raccomanda e quanto costerebbe attuare quelle raccomandazioni: sono queste le domande che trasformano un modulo valido in informazione utile.
Storico e di pregio: dove si fa delicato
È la parte che conta di più per gli immobili di cui ci occupiamo. Per gli edifici tutelati e di interesse storico, il quadro normativo ammette adattamenti o veri e propri esoneri quando l’adeguamento ne altererebbe in modo inaccettabile il carattere o l’aspetto, o quando non è tecnicamente o economicamente sostenibile. Non è un lasciapassare. Non rende l’APE irrilevante; ne rende più importante la lettura tecnica, perché un vincolo può rendere impraticabile l’intervento meno costoso e imporre solo un restauro accurato e oneroso. Per un appartamento in un palazzo del Tridente o una villa con elementi vincolati, la domanda giusta non è semplicemente quale classe abbia oggi l’edificio, ma cosa servirebbe per migliorarla e cosa i vincoli consentono. Illustriamo il quadro più ampio nella nostra guida alle normative edilizie 2026, e il carattere del centro storico romano nella nostra guida al quartiere del Tridente.
Cosa dovrebbe chiedere un acquirente
Prima di un’offerta, o al più tardi prima del contratto preliminare, conviene richiedere un insieme di elementi breve e preciso:
- la classe energetica e i numeri che la sostengono, compresi l’energia primaria e la quota di rinnovabili;
- la data di emissione dell’APE e se nel frattempo siano stati eseguiti lavori;
- le raccomandazioni di intervento riportate sul certificato;
- lo storico di manutenzione degli impianti di riscaldamento e raffrescamento;
- eventuali vincoli che limiterebbero gli interventi;
- e, quando i numeri pesano sul prezzo, un parere tecnico con i costi di ciò che il miglioramento comporterebbe davvero.
Come lo leggiamo noi
Trattiamo l’APE come parte della due diligence d’acquisto, letto insieme alla posizione urbanistica e condominiale, non raccolto al rogito. Per i passaggi di un acquisto e il quadro nazionale, si vedano la nostra guida dall’offerta alle chiavi, la nostra guida a Roma e la nostra analisi del mercato nel primo semestre 2026. Quando il certificato sembra un ripensamento, di solito è il momento di rallentare e leggerlo davvero. Ci parli prima di impegnarsi.
Fonti: Direttiva (UE) 2024/1275 e le pagine della Commissione europea sulla prestazione energetica nell’edilizia; EUR-Lex (articoli 5, 9, 19, 20 e allegato V); D.Lgs 192/2005 art. 6 (validità dell’APE in Italia); Concerted Action EPBD sullo stato di recepimento italiano; pacchetto di infrazioni della Commissione europea di marzo 2026. Informazioni di carattere generale, non consulenza tecnica o legale; verifichi gli obblighi vigenti con un professionista qualificato. Aggiornato a giugno 2026.