Come acquistare un hotel in Italia: la procedura completa

28 agosto 2026

Questa guida è per chi sta valutando l’acquisto di un albergo in Italia. Può trattarsi di una struttura già operativa, di un immobile da rinnovare, oppure di un edificio da destinare per la prima volta all’attività ricettiva.

La procedura segue una logica diversa da quella di un immobile residenziale, per tre motivi principali:

• la categoria catastale dell’edificio determina le imposte dovute;
• la SCIA che autorizza l’attività ricettiva va verificata separatamente dall’immobile;
• l’operazione si valuta sull’occupazione delle camere, sulla tariffa media e sul ricavo per camera disponibile, non solo sui metri quadrati.

Nelle prossime sezioni troverà le fasi della procedura, dalla selezione dell’hotel al rogito, e le tre modalità di acquisto: immobile, azienda o società. Seguono le imposte più comuni e le licenze da controllare prima di firmare. Conoscere questi passaggi in anticipo aiuta a valutare un’offerta e a individuare per tempo le criticità che emergono in due diligence.

In sintesi, prima di cominciare

La procedura si sviluppa in fasi precise, dalla selezione dell’hotel alla firma del rogito, con una lettera di intenti e un’offerta irrevocabile che precedono il preliminare.

La formula di acquisto cambia il quadro fiscale: comprare l’immobile, l’azienda alberghiera o la società che la possiede sono operazioni diverse, con regimi fiscali distinti.

Le imposte dipendono dalla categoria catastale dell’edificio e dal regime IVA del venditore, non da un’aliquota unica.

Le licenze, in particolare la SCIA che autorizza l’attività ricettiva, vanno verificate caso per caso: non si trasferiscono automaticamente con l’immobile.

La redditività si legge attraverso occupazione, tariffa media giornaliera (ADR) e ricavo per camera disponibile (RevPAR), non solo attraverso il prezzo al metro quadro.

Quali decisioni prendere prima di fare un’offerta

Prima di avviare una ricerca, è utile definire alcuni criteri:

• la zona: città, mare o area termale;
• il numero di camere e la tipologia di hotel, per esempio mini-hotel, business hotel o resort;
• lo stato dell’immobile: attività avviata, gestione diretta, ristrutturazione o riconversione.

L’hotel individuato può presentarsi in condizioni diverse:

• come attività già avviata, con un conduttore in essere;
• come immobile destinato alla gestione diretta del nuovo proprietario;
• come edificio da ristrutturare;
• come struttura da riconvertire all’uso alberghiero.

Definiti questi criteri, la ricerca viene affidata a un professionista del settore, con un incarico nominativo alla società dell’acquirente. Le opzioni individuate, comprese quelle non pubblicate sul mercato (off market), vengono presentate con le caratteristiche generali dell’immobile e il prezzo richiesto. Per ricevere i dettagli riservati, che includono nome, indirizzo, planimetrie e principali indicatori finanziari dell’hotel, è necessario firmare un accordo di riservatezza (NDA).

Dalla lettera di intenti al rogito

Le fasi che seguono descrivono il percorso di acquisto dell’immobile. Le differenze fra immobile, azienda e società sono trattate nella sezione successiva.

Lettera di intenti e accesso alla data room

Quando un’opzione è di interesse, si redige una lettera di intenti (LOI) intestata al proprietario dell’hotel. Un deposito cauzionale viene versato su un conto vincolato presso un notaio, a conferma della serietà della trattativa.

L’immobile viene ritirato dal mercato e l’acquirente ottiene accesso alla data room, cioè alla documentazione riservata dell’hotel:

• estratti catastali e documenti di proprietà;
• bilanci e permessi di esercizio;
• licenze e contratti di locazione;
• contratti con i fornitori e documentazione urbanistica.

Due diligence

A questo punto l’acquirente avvia la due diligence tecnica e coinvolge i propri professionisti: revisori, ingegneri, tecnici e notaio. L’esame dura in genere da un mese a un mese e mezzo, a carico dell’acquirente, e si conclude con un rapporto sullo stato reale del bene.

Offerta irrevocabile

Se l’esito è positivo, si redige un’offerta irrevocabile per l’acquisto dell’immobile. Il documento indica:

• i dati delle parti;
• la descrizione dettagliata dell’immobile;
• i termini per la redazione del preliminare e del rogito;
• le modalità di pagamento.

Alla firma viene versata una caparra, pari a circa il 10% del prezzo offerto: se il venditore accetta, la caparra diventa caparra confirmatoria. In caso di inadempienza dell’acquirente, la caparra non viene restituita; in caso di inadempienza del venditore, questi è tenuto a restituirne il doppio. Eventuali irregolarità catastali, edilizie o fiscali emerse durante la due diligence devono essere sanate dal venditore, a proprie spese, prima della conclusione della trattativa.

Preliminare e rogito

Segue il contratto preliminare, redatto da un notaio e soggetto a registrazione obbligatoria presso l’Agenzia delle Entrate. Prima della firma, se l’acquisto avviene tramite una società di nuova costituzione, questa deve dotarsi di codice fiscale e di un conto corrente dedicato. Alla firma del preliminare il totale versato raggiunge il 20-25% del prezzo concordato, caparra inclusa.

La fase finale è il rogito, firmato dalle parti davanti a un notaio, che lo registra presso le autorità competenti. L’originale resta in archivio presso il notaio; le copie autenticate, consegnate a venditore e acquirente, costituiscono il titolo di proprietà. Se l’acquisto è finanziato con un mutuo, alla firma è presente anche un rappresentante della banca. Dopo il rogito si avvia il trasferimento di licenze, permessi e contratti al nuovo proprietario.

Comprare l’immobile, l’azienda o la società: tre strade diverse

Esistono tre modalità per acquisire un albergo, ciascuna con conseguenze fiscali diverse.

• Acquisto dell’immobile (asset deal): si compra solo la proprietà, l’edificio.
• Cessione d’azienda (going concern): si compra l’attività alberghiera in funzionamento, con licenze, contratti e avviamento.
• Acquisto della società (share deal): si compra la società proprietaria dell’attività, comprese le sue passività e i suoi impegni pregressi.

Nella cessione d’azienda, l’avviamento è il valore commerciale che l’attività ha maturato nel tempo grazie a clientela, reputazione e organizzazione. L’operazione è fuori campo IVA e viene tassata con l’imposta di registro in misura proporzionale, applicata alle diverse categorie di beni indicate nell’atto, incluso l’avviamento stesso.

Nell’acquisto della società, invece, la due diligence si allarga a tutti gli aspetti societari e non al solo immobile, proprio perché l’acquirente subentra negli impegni pregressi.

La scelta tra queste tre strade, e tra acquisto come persona fisica o tramite società, va valutata singolarmente: ne parliamo anche nel nostro approfondimento su acquisto di immobili commerciali come persona fisica o tramite società.

Quali imposte si pagano quando si acquista l’immobile

Le imposte dovute dipendono dalla categoria catastale dell’immobile e dal regime IVA del venditore, non da un’aliquota unica. Un albergo classificato in categoria catastale D/2 è un fabbricato strumentale per natura: un immobile destinato in modo permanente a un’attività d’impresa. La vendita segue quindi il regime fiscale degli immobili strumentali, non quello residenziale.

Di norma, la vendita è esente da IVA (articolo 10, numero 8-ter, del D.P.R. 633/1972). L’IVA si applica in due casi, con aliquota al 10% o al 22% a seconda del trattamento fiscale della singola operazione, che approfondiamo nel nostro articolo sull’acquisto di immobili commerciali. Il primo è quando il venditore è l’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile e vende entro cinque anni dal completamento dei lavori. Il secondo è quando il venditore sceglie volontariamente di applicare l’IVA nell’atto.

Nel caso del venditore con partita IVA, imposta ipotecaria e catastale sommate sono pari al 4% del prezzo indicato nell’atto, a cui si aggiungono i 200 euro fissi di imposta di registro, indipendentemente dall’applicazione dell’IVA.

Queste informazioni hanno carattere generale e non costituiscono consulenza fiscale o legale: aliquote e norme possono cambiare, e vanno verificate al momento dell’operazione.

Quali licenze e autorizzazioni verificare

La SCIA, la segnalazione certificata di inizio attività che autorizza l’esercizio alberghiero, si trasferisce insieme all’azienda quando cambia il gestore. Non segue però automaticamente l’immobile: va verificata caso per caso, non data per scontata.

Alcuni edifici sono soggetti a un vincolo di destinazione d’uso alberghiera, che si applica agli immobili già adibiti in passato ad attività alberghiera. La destinazione d’uso è la funzione urbanistica autorizzata per l’immobile, per esempio residenziale, commerciale o ricettiva. La classificazione in stelle è stabilita a livello regionale, quindi i requisiti cambiano da regione a regione.

La conformità antincendio segue il D.P.R. 151/2011, che regola le strutture ricettive e prevede un rinnovo periodico dell’attestazione. I tempi esatti del rinnovo vanno verificati per il singolo immobile. L’agibilità, cioè l’idoneità dell’edificio all’uso previsto sotto il profilo igienico, di sicurezza e impiantistico, è un accertamento distinto, che rientra nello stesso blocco di verifiche tecniche.

Come leggere occupazione, ADR e RevPAR prima di decidere

Tre indicatori guidano la valutazione di un albergo in funzionamento.

• Occupazione: camere vendute diviso camere disponibili.
• ADR (tariffa media giornaliera): ricavo camere diviso camere vendute.
• RevPAR (ricavo per camera disponibile): ADR moltiplicato per l’occupazione, oppure ricavo camere diviso camere disponibili.

L’Italia ha chiuso il 2025 con un RevPAR nazionale di 159 euro. Roma ha raggiunto un RevPAR di 183 euro, con un’occupazione al 74% e un ADR di 247 euro. Milano si è fermata a un RevPAR di 160 euro, con un ADR di 216 euro. I dati sono di Cushman & Wakefield, Market Beat Italy FY 2025.

Gli alberghi acquistati come azienda in funzionamento si valutano sul reddito e sull’EBITDA, incrociati con il ricavo per camera disponibile, non solo sul confronto con immobili simili.

Il mercato alberghiero italiano: i numeri del 2025

Secondo Cushman & Wakefield, gli investimenti nel settore alberghiero italiano hanno raggiunto 2,5 miliardi di euro nel 2025, in crescita del 29% rispetto al 2024. Le transazioni sono state 110, il numero più alto dal 2007.

Nel 2025, secondo la stessa fonte:

• Roma ha rappresentato il 23% del volume nazionale;
• Milano il 15%;
• il capitale domestico ha coperto il 53% degli investimenti.

Per un quadro più ampio sul settore, può consultare anche il nostro approfondimento sul Real Estate Hospitality Summit e sulle tendenze di riposizionamento nell’ospitalità wellness.

Come Trevi Elite affianca l’acquisizione

Trevi Elite segue l’operazione dalla ricerca alla firma del rogito:

• individuazione e selezione dell’hotel;
• incarico nominativo alla società dell’acquirente;
• gestione dell’accordo di riservatezza (NDA);
• accesso alle opzioni off market, oltre agli annunci pubblicati;
• coordinamento dell’accesso alla data room durante la due diligence e fino al rogito.

Può consultare gli alberghi attualmente in vendita per farsi una prima idea delle opportunità disponibili. Per esaminare un’opportunità specifica o avviare una ricerca mirata, contatti un advisor Trevi Elite per una valutazione riservata.