L’Italia è una delle destinazioni turistiche più prestigiose, interessanti e pertanto visitate d’Europa grazie al suo vasto patrimonio culturale e alle ricche risorse naturali. Gli investitori stanno prestando grande attenzione al mercato immobiliare alberghiero italiano, monitorando la crescita di offerte allettanti nelle principali città e nelle zone di villeggiatura.
Il mercato alberghiero in Italia è dominato da piccole strutture alberghiere con 30/50 camere, gestite direttamente dai proprietari. C’è una tendenza verso un aumento del livello di catene di hotels, un aumento del business ed una diminuzione degli hotel di categoria 1-2 stelle. In Italia è possibile acquistare un albergo di proprietà come attività già operativa con una società di gestione, o da ristrutturare o rinnovare nella gestione personale, nonché di un edificio per l’avvio di una struttura ricettiva.
La procedura per l’acquisto della proprietà alberghiera in Italia è significativamente diversa dall’acquisto di una proprietà residenziale. Consideriamo gli aspetti principali di questo processo, che si svolge in più fasi.
Selezione dell’hotel
Affinché la selezione dell’hotel sia idonea ed efficace, è necessario chiarire la richiesta secondo i seguenti criteri:
Posizione stimata dell’hotel – città, mare, stazione termale;
Numero di camere e tipologia di hotel (mini-hotel, business hotel, resort hotel, ecc.);
L’attività proposta è un albergo ready-made con inquilino, un albergo per la successiva gestione propria, un albergo o un edificio oggetto di ristrutturazione, avviamento di un albergo e rivendita o locazione a una società di gestione.
Ordine di ricerca professionale
Incarico ad una categoria professionale per la ricerca di un hotel in italiano con traduzione in russo, dove devono essere indicati i dati dell’azienda del potenziale acquirente, nonché una presentazione dell’azienda.
Accordo di non divulgazione (NDA)
Inoltre, il professionista dell’agenzia seleziona le opzioni migliori per gli hotel, compresi quelli non in linea con il mercato, c.d. “fuori mercato”. Le offerte inviate indicano le principali caratteristiche generali degli immobili ed i prezzi richiesti. Per i dettagli sulle proprietà idonee, è necessario firmare un Accordo di riservatezza (NDA). Un potenziale acquirente dopo la firma del suddetto documento è autorizzato a ricevere informazioni riservate sull’albergo: nome, indirizzo, planimetrie, indicatori finanziari chiave.
Lettera di interesse LOI
In caso di interesse per l’acquisizione di un albergo, viene redatta una Lettera di Interesse (LOI Letter of Interest) a nome del proprietario d’albergo, un deposito cauzionale di importo concordato viene trasferito sul conto deposito di un notaio di fiducia per confermare la serietà delle intenzioni. L’immobile in quel caso viene sospeso dalla vendita, ed il potenziale Acquirente ha accesso ai dati (data room), ovvero la documentazione dell’hotel (estratti catastali, documenti di proprietà, saldi, permessi commerciali, licenze, contratti di locazione, contratti con fornitori, documenti e permessi, ecc.).
Diligenza dovuta
Da questo momento in poi, il potenziale acquirente inizia a condurre un esame di due diligence tecnica con il coinvolgimento dei suoi professionisti di fiducia: revisori, ingegneri, tecnici, notai. Di solito l’esame dura da 1 a 1,5 mesi, il lavoro dei suddetti professionisti è a totale carico dell’acquirente. Al termine dell’esame, gli stessi redigono un rapporto sullo stato reale del bene.
Offerta irrevocabile
In caso di esito positivo dell’analisi, viene redatta un’offerta irrevocabile per l’acquisto del bene immobiliare, che specifica i dati delle parti (venditore e acquirente), una descrizione dettagliata dell’oggetto, i termini per la redazione del Preliminare, l’atto definitivo di compravendita ed i termini di pagamento. Qualora, in sede di controllo, siano state riscontrate violazioni catastali o edilizie, arretrati fiscali o altre incongruenze, il Venditore dovrà cancellarli a propria cura e spesa prima di condurre a termine la trattativa per sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita.
Alla sottoscrizione dell’Offerta Irrevocabile, viene versato una caparra (solitamente il 10% del prezzo offerto). Se il Venditore accetta l’Offerta irrevocabile, questo importo diventa caparra confirmatoria. In caso di inadempienza da parte dell’acquirente relativamente ai suoi obblighi ai sensi dell’Offerta Irrevocabile, l’importo della caparra non gli sarà restituito, in caso di inadempienza da parte del Venditore, questi è obbligato a restituire il doppio della caparra versata all’Acquirente.
Accordo preliminare
La fase successiva della transazione è il contratto preliminare, prima della sottoscrizione del quale l’acquirente o la società dell’acquirente devono ottenere un codice fiscale dalle autorità locali ed aprire un conto corrente presso una banca italiana. Quando si firma il contratto preliminare, il 20% – 25% del valore della proprietà viene pagato come caparra confirmatoria. Solitamente, il contratto preliminare per l’acquisto e la vendita di un albergo viene redatto da un notaio ed è soggetto a registrazione obbligatoria presso l’ufficio delle Entrate.
Contratto di acquisto finale
La fase finale della transazione è il contratto definitivo di compravendita, firmato dalle parti alla presenza di un notaio, che lo registra presso le autorità competenti. La copia originale dell’atto è conservata in archivio dal notaio, e le copie da lui autenticate vengono consegnate all’Acquirente e al Venditore e costituiscono documento di proprietà. Qualora l’Acquirente ricorra ad un mutuo ipotecario, è obbligatoria la presenza di un rappresentante dell’istituto bancario scelto dallo stesso alla sottoscrizione dell’atto definitivo. Dopo aver firmato l’atto definitivo di compravendita, inizia la procedura per il trasferimento di licenze, permessi e contratti al nuovo proprietario.
Qualora siate interessati all’acquisto di un hotel (albergo) in Italia, dovete contattare i professionisti del settore di un’agenzia in possesso di una licenza immobiliare italiana. Il saldo finale con l’agenzia avviene al momento della firma del contratto definitivo di compravendita dell’hotel.
