Un comune italiano nel cuore della Svizzera: cosa cambia per chi compra nel 2026
Campione d’Italia è un comune italiano di circa 2.000 abitanti completamente circondato dal territorio svizzero, affacciato sul Lago di Lugano nel Canton Ticino. Non è una zona franca nel senso tecnico del termine, ma il suo statuto geografico e giuridico produce un sistema fiscale che non ha equivalenti in Italia. Per gli acquirenti internazionali che seguono il dossier da vicino, il 2026 porta alcune precisazioni importanti su residenza, tassazione dei redditi locali e costi immobiliari effettivi.
Il regime fiscale speciale: cosa prevede concretamente
I residenti iscritti all’anagrafe di Campione d’Italia pagano le imposte italiane con una riduzione forfettaria applicata ai redditi prodotti nel comune. Secondo le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate per il modello Redditi Persone Fisiche, i redditi prodotti a Campione d’Italia sono soggetti a una percentuale di abbattimento determinata annualmente. Per l’anno di imposta 2025 (dichiarazione 2026), la riduzione forfettaria è stata confermata dall’Amministrazione finanziaria. Le aliquote effettive scendono significativamente rispetto a quelle ordinarie: secondo i dati disponibili, i residenti persone fisiche applicano un’imposta del 10% e le società del 12%, su base locale.
Il comune è escluso dal territorio doganale dell’Unione Europea e dall’area IVA italiana, il che incide direttamente sui prezzi di beni e servizi. Per chi risiede stabilmente a Campione d’Italia, carburante ed energia hanno storicamente un costo inferiore rispetto al resto d’Italia, subordinato all’autorizzazione del Consiglio UE ai sensi della Direttiva 2003/96/CE.
Per chi intende combinare la residenza a Campione d’Italia con il regime della flat tax per nuovi residenti, introdotto nel 2017 e modificato dalla Legge di Bilancio 2026: dal 1° gennaio 2026, l’imposta sostitutiva è passata da 200.000 a 300.000 euro annui per i nuovi trasferimenti di residenza fiscale in Italia. Chi aveva già aderito al regime prima di quella data mantiene il vecchio importo. I familiari a carico possono essere inclusi con un’imposta aggiuntiva di 50.000 euro pro capite.
I requisiti di residenza: iscrizione anagrafica e domicilio fiscale
Per beneficiare delle agevolazioni locali, è necessario essere iscritti all’anagrafe del comune di Campione d’Italia. Le istruzioni fiscali dell’Agenzia delle Entrate precisano che si considerano residenti nel comune anche le persone fisiche che, già residenti a Campione d’Italia, risultano iscritte all’AIRE dello stesso comune e risiedono nel Canton Ticino. Si tratta di una disposizione rilevante per chi vive fisicamente in Svizzera ma mantiene il domicilio fiscale italiano a Campione.
Sul piano italiano, la residenza fiscale si stabilisce quando si è iscritti all’anagrafe, si ha il domicilio o la dimora abituale in Italia per più di 183 giorni nell’anno. Le modifiche introdotte dal D.Lgs. 209/2023 hanno aggiunto il criterio delle relazioni familiari e sociali prevalenti. Chi si trasferisce a Campione d’Italia deve quindi considerare sia i requisiti italiani sia il coordinamento con l’eventuale residenza svizzera preesistente.
Per una lettura più ampia del quadro normativo italiano sulla compravendita, è utile consultare la nostra guida completa all’acquisto immobiliare in Italia, che copre anche i passaggi burocratici per acquirenti stranieri.
Costi immobiliari: i prezzi nel 2026
Il mercato di Campione d’Italia è piccolo per numero di transazioni ma alto per valori unitari. Gli immobili trattati sul mercato aperto oscillano in un range ampio: da appartamenti da 450.000 euro per tagli medio-piccoli fino a ville e proprietà di pregio che superano i 5 milioni di franchi svizzeri, valuta spesso usata nelle transazioni locali data la collocazione geografica.
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Sul fronte fiscale della proprietà, l’IMU a Campione d’Italia segue le regole italiane ordinarie. Le seconde case sono soggette all’aliquota base dello 0,86%, con possibilità di variazione comunale. Dal 2026, la normativa nazionale ha portato l’aliquota massima per le seconde case all’1,16%. Le abitazioni principali non di lusso sono esenti. Gli immobili classificati come abitazioni di lusso secondo il D.M. 2/08/1969 non beneficiano dell’esenzione sulla prima casa.
Cosa valutare prima di acquistare
Campione d’Italia non è adatta a chi cerca semplicemente una seconda casa da affittare a distanza. Il regime fiscale agevolato funziona per chi trasferisce effettivamente la residenza e struttura la propria vita fiscale nel comune. Per gli acquirenti che valutano l’Italia settentrionale in chiave più ampia, vale la pena leggere anche l’analisi sul boom immobiliare nel Nord Italia legato alle Olimpiadi Milano-Cortina 2026, che sta ridefinendo i valori in tutta la fascia alpina e prealpina.
Chi invece ragiona su un acquisto con gestione da remoto, senza trasferire la residenza, troverà utili indicazioni nel nostro approfondimento sulla gestione immobiliare in Italia per non residenti. Il punto di partenza resta sempre lo stesso: capire quale struttura fiscale si intende adottare prima di scegliere dove comprare, non il contrario.
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