Aggiornato a giugno 2026. Fonti e metodologia sono indicate in fondo all’articolo.
Gli acquirenti che stanno ridisegnando il mercato immobiliare di pregio in Italia nel 2026 sono in larga parte stranieri, e sempre più facoltosi. I compratori internazionali rappresentano oggi circa il 35% delle vendite di lusso in Italia, guidati dagli americani e seguiti da svizzeri, tedeschi, olandesi e scandinavi, con l’Italia terza al mondo tra i Paesi preferiti dai milionari che cambiano residenza. Li attraggono tre cose insieme: lo stile di vita, una flat tax che fissa a una cifra annua l’imposta sui redditi prodotti all’estero, e il nuovo ruolo dell’Italia come porto sicuro per i patrimoni che lasciano i Paesi a fiscalità più alta. Sono grandi patrimoni internazionali, UHNW (Ultra High Net Worth) e high net worth, che comprano una casa da tenere, non da rivendere. Per chi possiede un immobile di pregio a Roma, a Milano, sui laghi o in Toscana, è proprio questa domanda a decidere come, e quanto bene, un immobile come il suo verrà venduto.
Il quadro del 2026 in sintesi
- Gli acquirenti stranieri valgono in media circa il 35% del mercato residenziale di lusso italiano, con quote ancora più alte sui laghi del Nord e al Sud.
- L’Italia ha registrato un saldo netto di circa 3.600 milionari trasferiti nel 2025, terza al mondo dopo Emirati Arabi Uniti e Stati Uniti.
- Il mercato residenziale italiano è atteso oltre i 170 miliardi di euro nel 2026, in crescita di circa l’8,4%, il dato più alto d’Europa.
- I prezzi salgono più in fretta nelle città che l’acquirente internazionale cerca: Milano intorno al 7,3% e Roma intorno al 6,8% nel 2026.
- Knight Frank definisce l’Italia «la calamita fiscale d’Europa» dopo l’abolizione dello status non-dom nel Regno Unito.
Chi compra, esattamente
La singola nazionalità più attiva è quella americana. I compratori statunitensi sono stati il gruppo più dinamico sia nella fascia medio-alta sia nel lusso, e comprano in tutto il Paese, da Roma e dalle colline toscane alla Costiera Amalfitana e alla Sicilia. Svizzeri e tedeschi dominano i laghi del Nord, il Como su tutti, dove vicinanza, riservatezza e cornice alpina contano quanto l’indirizzo. Olandesi e scandinavi completano la domanda nordeuropea più costante. Il filo comune non è il passaporto ma il profilo: sono grandi patrimoni che acquistano una prima o una seconda casa importante.
La platea, inoltre, cresce. Knight Frank ha contato 713.626 individui ultra high net worth nel mondo nel suo Wealth Report 2026, e ha rilevato che il 22% di loro intendeva comprare una nuova casa nel corso dell’anno. L’Italia è uno dei primi mercati che cita.
Perché l’Italia, e perché ora
Tre forze spingono questa domanda verso l’Italia nello stesso momento.
La prima è il regime fiscale dei neo-residenti, la cosiddetta flat tax. Chi sposta la propria residenza fiscale in Italia, dopo almeno nove dei dieci anni precedenti trascorsi all’estero, può pagare una sola imposta sostitutiva annua su tutti i redditi prodotti all’estero, qualunque ne sia l’ammontare, per un massimo di quindici anni. La cifra forfettaria era di 100.000 euro all’introduzione del regime nel 2017, è salita a 200.000 euro nel 2024 e arriva a 300.000 euro per chi vi accede dal 2026, più 50.000 euro per ogni familiare. Per un acquirente con redditi importanti fuori dall’Italia, quella certezza vale molto più della cifra in sé.
La seconda è la decisione del Regno Unito di abolire lo status di non domiciliato, il regime non-dom, che ha spinto una parte dei residenti facoltosi e mobili a cercare un’alternativa europea stabile. Italia, Monaco e Svizzera ne sono state le principali beneficiarie.
La terza è più semplice: stile di vita e sicurezza. Un Paese europeo stabile, con città e campagne di prima qualità, dove l’immobile residenziale è trattato come un bene in cui custodire un patrimonio e non da rivendere, è esattamente ciò che questo acquirente cerca.
Dove si concentra la domanda
Il denaro non si distribuisce in modo uniforme. Si raccoglie in un elenco breve di luoghi. A Milano gli indirizzi di pregio come Brera arrivano fino a 27.000 euro al metro quadro, e la Lombardia conta circa 115.000 milionari residenti. A Roma il Centro Storico tocca i 12.000 euro al metro quadro, con le vie attorno a piazza di Spagna, al Pantheon e a Trastevere a calamitare l’acquirente internazionale. Sul Lago di Como la domanda di case oltre i 3 milioni di euro è cresciuta di oltre l’11% sull’anno precedente, e Campione d’Italia guida la provincia con 5.437 euro al metro quadro. La Toscana continua ad assorbire domanda estera per i casali di campagna restaurati. Può vedere come trattiamo questi mercati nelle nostre guide a Roma e al Lazio, e nella nostra selezione di ville di lusso.
Dove si concentra la domanda di pregio
| Mercato di pregio | Richiesto, fascia alta | Segnale 2026 |
|---|---|---|
| Milano, Brera e il centro | fino a 27.000 euro al metro quadro | prezzi in crescita di circa il 7% |
| Roma, Centro Storico | fino a 12.000 euro al metro quadro | acquirenti internazionali, slancio post-Giubileo |
| Lago di Como, Campione d’Italia | 5.437 euro al metro quadro, vertice della provincia | domanda di case oltre i 3 milioni in crescita di oltre l’11% |
| Toscana, case di campagna | casali restaurati 2.300-3.300 euro al metro quadro | domanda estera costante per seconde case |
Cosa significa se possiede un immobile di pregio
Un mercato trainato dalla domanda internazionale è una buona notizia per chi possiede, ma premia un tipo preciso di preparazione. L’acquirente UHNW straniero è assistito da consulenti, multilingue, e confronta la sua casa con le alternative sulla Costa Azzurra, a Monaco o in Svizzera. Si aspetta documenti in ordine, una storia chiara sull’immobile e un interlocutore capace di trattare nella sua lingua. È anche paziente: un mercato forte non fa vendere una casa impreparata, fa solo vendere più in fretta, e più vicino al prezzo richiesto, quella ben preparata.
In pratica questo significa presentare e documentare l’immobile secondo uno standard internazionale, prezzarlo sul bacino di acquirenti che esiste davvero per quel bene invece che su un comparabile interno ottimistico, e scegliere con intenzione tra un’esposizione riservata, fuori mercato, e una campagna internazionale aperta. La decisione che un proprietario di pregio affronta nel 2026 non è se vendere in un mercato forte. È come posizionare una casa precisa davanti a un acquirente preciso, e globale.
Prima di fissare il prezzo
In un mercato così guidato dalla domanda internazionale, un immobile di pregio vale quanto sono disposti a pagare gli acquirenti davvero attivi per quel bene, non quanto suggerisce un comparabile interno. Ci mandi l’immobile e parli con i nostri consulenti di Roma: saprà chi sta acquistando case come la sua, da dove arriva e come lo posizioneremmo per raggiungerlo, prima di impegnarsi su un prezzo o su un canale. La nostra guida a Roma e la selezione di ville di lusso sono il punto da cui partire.
Fonti: Knight Frank Wealth Report 2026 (patrimoni UHNW nel mondo e intenzioni d’acquisto, prime Europa); Henley & Partners Private Wealth Migration Report 2025 (saldo netto dei milionari trasferiti); Scenari Immobiliari (valore del mercato e previsioni di prezzo 2026); Engel & Völkers Market Report Italia 2026 (quota di acquirenti stranieri nel segmento del lusso); idealista (prezzi e domanda, lusso e laghi); Agenzia delle Entrate e IMI Daily (regime fiscale dei neo-residenti). Aggiornato a giugno 2026.
