Aggiornato al 19 agosto 2026
Questo articolo è per chi sta valutando l’acquisto di un immobile commerciale in Italia e deve decidere come intestarlo: a titolo personale o attraverso una società. La scelta incide su due piani diversi e separati. Il primo riguarda le imposte dovute al momento del rogito, che dipendono soprattutto da chi vende, non da chi compra. Il secondo riguarda tutto quello che succede dopo la firma: deduzioni fiscali, gestione dei redditi da locazione, protezione del patrimonio.
Chi si concentra solo sul prezzo di acquisto rischia di trascurare l’impatto fiscale della struttura societaria scelta, che nel tempo può pesare più del prezzo stesso. Questo vale soprattutto per chi compra con l’obiettivo di affittare o investire, non solo per un uso diretto dell’immobile. Per un quadro più ampio sull’acquisto di immobili commerciali in Italia, può consultare la nostra guida agli immobili commerciali per chi investe.
Di seguito trova il quadro delle imposte di trasferimento, che dipendono dallo status del venditore, e il confronto tra acquisto come persona fisica e acquisto tramite società, con vantaggi e svantaggi di ciascuna soluzione.
In sintesi, prima di cominciare
- Chi vende, persona fisica o società, decide il regime fiscale del rogito: aliquota di registro oppure IVA.
- Chi compra, persona fisica o società, decide cosa succede dopo: deduzioni, tassazione dei redditi da locazione, protezione del patrimonio.
- Per un investimento a lungo termine, la struttura societaria e in particolare la holding immobiliare restano lo strumento di riferimento.
Due decisioni distinte: chi vende e chi compra
Le imposte di trasferimento su un acquisto commerciale dipendono da chi vende, non da chi compra. L’articolo 40 del DPR 131/1986 stabilisce il principio di alternatività tra IVA e imposta di registro: quando l’atto è soggetto a IVA, l’imposta di registro resta comunque dovuta, ma in misura fissa di 200 euro invece che in percentuale sul prezzo. Se l’IVA si applichi o meno dipende dallo status di chi vende.
Lo status del venditore fa la differenza
È il vero spartiacque della trattativa. Se il venditore di un immobile commerciale è una persona fisica, la vendita resta fuori dal campo IVA e si applica per intero il regime dell’imposta di registro, con un’aliquota proporzionale del 9% sul prezzo indicato nell’atto. Se il venditore è una società, prendono il sopravvento le regole IVA e l’imposta di registro scende alla misura fissa di 200 euro, per effetto del principio di alternatività, qualunque sia il trattamento IVA applicato.
Se chi vende è una persona fisica
Con un venditore persona fisica, l’acquirente entra nel regime di registro al 9% del prezzo, a cui si aggiungono imposta ipotecaria e imposta catastale, fisse a 50 euro ciascuna. Non esiste una base ridotta su cui calcolare l’imposta: per gli immobili commerciali la base imponibile è sempre il prezzo indicato nell’atto, mai la rendita catastale rivalutata. Il meccanismo del prezzo-valore, che permette a chi compra un immobile residenziale come persona fisica di essere tassato sul valore catastale invece che sul prezzo, non si applica agli immobili non residenziali.
Se chi vende è una società: la soglia dei cinque anni
Le vendite di immobili strumentali fatte dalle società che li hanno costruiti o ristrutturati, entro cinque anni dalla fine dei lavori, sono sempre soggette a IVA in modo obbligatorio, con fattura ordinaria e senza reverse charge. Le vendite fatte da altri soggetti passivi, compresi costruttori o ristrutturatori che vendono oltre quella finestra di cinque anni, ricadono di norma nel regime di esenzione IVA, ma il venditore può scegliere di applicare comunque l’IVA nell’atto di vendita. In entrambi i casi l’imposta di registro resta fissa a 200 euro, mentre imposta ipotecaria e catastale restano al 3% e all’1%, per un totale del 4%. Verificare lo status del venditore e la data di ultimazione dei lavori fa parte della due diligence sull’acquisto di immobili commerciali.
Quale aliquota IVA si applica e chi la versa
Alle vendite di immobili commerciali si applicano due aliquote IVA: il 10% per le unità commerciali in edifici Tupini, cioè con i requisiti di edilizia economica previsti dalla legge, o vendute dopo un intervento di recupero o ristrutturazione, e il 22% in ogni altro caso. Quando il venditore esercita l’opzione per applicare l’IVA a una vendita altrimenti esente, l’imposta viene applicata con il meccanismo del reverse charge: in pratica, se l’acquirente è un soggetto registrato ai fini IVA, diventa lui il debitore dell’imposta al posto del venditore. Il reverse charge non si può applicare se l’acquirente non è un soggetto passivo IVA: in questo caso è il venditore ad addebitare l’IVA in fattura nel modo ordinario. Quando la vendita è soggetta a IVA, l’imposta si paga al venditore contro fattura; imposta di registro, ipotecaria e catastale vengono invece versate in sede di registrazione dell’atto.
| Chi vende | Regime IVA | Imposta di registro | Imposta ipotecaria e catastale |
|---|---|---|---|
| Persona fisica | Fuori campo IVA | 9% del prezzo | 50 euro + 50 euro fissi |
| Società, vendita entro 5 anni dalla fine dei lavori | IVA obbligatoria al 10% o al 22% | 200 euro fissi | 3% + 1%, 4% complessivo |
| Società, vendita oltre 5 anni, senza opzione IVA | Esente IVA | 200 euro fissi | 4% complessivo |
| Società, vendita oltre 5 anni, con opzione IVA esercitata | Reverse charge al 10% o al 22% | 200 euro fissi | 4% complessivo |
Persona fisica o società: cosa cambia dopo la firma
Comprare tramite società apre possibilità più ampie di deduzione fiscale, compresi ammortamenti e spese accessorie, e i costi di gestione e manutenzione sono interamente deducibili dal reddito societario. Il recupero dell’IVA è possibile, a determinate condizioni. I redditi da locazione sono tassati come reddito societario e le plusvalenze confluiscono nel reddito d’impresa. Una struttura societaria offre inoltre maggiore flessibilità nella pianificazione fiscale e separa l’immobile dal patrimonio personale di chi compra.
Comprare come persona fisica mantiene una struttura di proprietà semplice, senza procedure societarie. Le deduzioni però sono limitate, di norma ai soli interessi sul mutuo; le spese di manutenzione e riparazione non sono deducibili; i redditi da locazione sono tassati come reddito personale; e nel tempo restano meno margini di ottimizzazione fiscale.
L’acquisto tramite società tende a essere la soluzione più solida quando l’immobile è destinato a locazione commerciale o a investimento, quando il capitale ha bisogno di protezione dai rischi d’impresa, quando l’ottimizzazione fiscale dei redditi è rilevante, oppure quando chi compra vuole una pianificazione fiscale attiva fin dall’inizio.
La holding immobiliare come struttura
Tra le forme societarie disponibili, la holding immobiliare è la struttura più usata per detenere immobili a lungo termine per conto di una società. Consente di acquistare e gestire beni immobili, proteggere l’investimento da rischi esterni alla proprietà stessa e organizzare in modo strutturato il passaggio del bene alle generazioni successive.
Quale forma societaria scegliere
Tra le società di persone rientrano la Società Semplice (SS), con costi di gestione minimi e adatta a beni di famiglia; la SNC, con una gestione più formalizzata e responsabilità solidale tra i soci; e la SAS, che combina responsabilità limitata e illimitata tra classi diverse di soci.
Tra le società di capitali rientrano la SRL, adatta a patrimoni piccoli e medi con responsabilità limitata, e la SPA, pensata per progetti di investimento più grandi con struttura azionaria.
Quale soluzione è adatta a questo acquisto
Per un immobile da investimento a lungo termine, l’acquisto tramite società offre in genere più vantaggi: protezione del patrimonio, deduzioni sui costi di gestione e manutenzione, flessibilità nella pianificazione fiscale nel tempo. Per un acquisto più contenuto e autonomo, senza finalità di locazione o investimento, la strada più semplice della persona fisica può restare la scelta corretta. In ogni caso, lo status del venditore decide il conto delle imposte di trasferimento, mentre la struttura di chi compra decide tutto quello che viene dopo.
Trevi Elite segue gli acquirenti di immobili commerciali dalla prima offerta fino al rogito, verificando lo status del venditore e la data di ultimazione dei lavori sulla documentazione dell’immobile, e coordinando i tempi dell’atto con la struttura scelta da chi compra, in modo che la soluzione sia definita prima della firma e non dopo. Per un supporto continuativo su acquisti e investimenti commerciali, può fare riferimento alla nostra pagina dedicata agli investimenti commerciali.
Questo articolo fornisce informazioni di carattere generale e non costituisce consulenza fiscale o legale. Aliquote e soglie possono cambiare nel tempo: verifichi i valori aggiornati prima di procedere.
Per una valutazione della struttura più adatta al Suo acquisto, contatti un consulente Trevi Elite: valuteremo insieme lo status del venditore, la soglia dei cinque anni e la forma societaria più coerente con i Suoi obiettivi di investimento.
Fonti: Altalex, EC News, Notaio Tassitani.