La Diligenza dovuta (in inglese”due diligence”) è una procedura per elaborare un’idea oggettiva per un investimento, che comprende una valutazione dei rischi di investimento, uno studio completo delle attività della società, un controllo completo della sua condizione finanziaria e della sua posizione sul mercato. Di solito viene effettuato prima dell’inizio dell’acquisto di un’azienda, l’attuazione di una fusione, la firma di un contratto e prima della cooperazione con questa società.
Dopo che il potenziale acquirente ha deciso un investimento in Italia, viene redatta una lettera di interesse a nome del proprietario, viene trasferito un deposito cauzionale nell’importo concordato per confermare la serietà delle intenzioni, e quindi segue la fase di Due Diligence di una valutazione completa della proprietà, in base alla quale viene presa la decisione di acquisto.
Perché hai bisogno di una valutazione immobiliare di Due Diligence?
L’acquisto di un’attività in Italia richiede un’attenta analisi. E lo scopo principale dell’esame di due diligence è proprio quello di ottenere un’idea oggettiva della proprietà.
Innanzitutto, la procedura di due diligence è una verifica oggettiva e approfondita della legalità dell’operazione pianificata e del suo valore commerciale. L’affidabilità e la completezza delle informazioni sull’immobile gioca un ruolo importante per valutare nel dettaglio tutti i vantaggi e gli svantaggi del progetto di investimento. La decisione di investire viene presa sulla base della conclusione di competenze di due diligence preparate da specialisti certificati – avvocati, revisori, ingegneri.
Fasi dell’esame
Condurre un’analisi dello stato reale dell’immobile in cui si prevede di investire si compone di due fasi:
Valutazione del rischio d’investimento
Valutazione indipendente dello stato giuridico ed effettivo degli immobili.
Controllo
L’audit comprende il controllo dei bilanci, delle forme organizzative e giuridiche, la disponibilità di licenze e permessi per svolgere attività, la presenza di debiti verso le autorità fiscali, ecc.
Controllo legale
La due diligence legale comprende la verifica della legalità dell’oggetto di investimento, dei diritti di proprietà, di eventuali reclami da parte di terzi e della presenza di gravami.
Valutazione dell’attrattiva degli investimenti
Gli immobili commerciali in Europa, in particolare in Italia, richiedono una valutazione preliminare dell’attrattività dell’investimento, un calcolo del periodo di ammortamento e del livello di ritorno sull’investimento.
Competenza tecnica
La perizia tecnica fornisce una valutazione della conformità dell’immobile con documenti esistenti, piani catastali, licenze edilizie e permessi. Condurre un rilievo tecnico dell’oggetto di investimento al fine di ottenere informazioni sullo stato dei servizi (fornitura di energia elettrica, approvvigionamento idrico, fognatura, allacciamento del gas, attrezzature antincendio, ecc.). Viene inoltre effettuata un’ispezione tecnica sulle fondamenta, pareti, pavimenti, tetti al fine di ottenere informazioni sullo stato attuale dell’immobile o sulla necessità di riparazione / ricostruzione. Sulla base dell’esame, è possibile trarre conclusioni sul costo approssimativo del lavoro per portare l’immobile in condizioni adeguate.
Come viene effettuata la due diligence immobiliare?
Dopo che un potenziale acquirente ha scelto un investimento immobiliare che soddisfa le sue esigenze e ha ispezionato la proprietà e rivisto la documentazione primaria, viene preparata una lettera di interesse per l’acquisto dell’immobile (Lettera di interesse) a nome del proprietario dell’immobile, indicando i tempi dell’esame di due diligence (di solito questo processo dura 1-3 mesi). Successivamente, un deposito cauzionale viene depositato sul conto di un notaio che condurrà la transazione, confermando la serietà delle intenzioni dell’acquirente. Da quel momento in poi, il proprietario dell’immobile o i suoi avvocati forniscono ai consulenti nominati dall’acquirente l’accesso a informazioni riservate sulla proprietà e inizia la due diligence.
La competenza di due diligence è interamente pagata dalla parte interessata, cioè dall’acquirente.
Con una conclusione positiva dell’esame di due diligence, il deposito cauzionale diventa un deposito confirmatorio e viene stipulato un contratto preliminare o definitivo di vendita.
In caso di violazioni, gravami durante l’esame, l’acquirente può rifiutarsi di acquistare l’immobile o fare una controproposta al proprietario ad un prezzo inferiore a quello originariamente stimato.
Nel caso in cui un acquirente intenda investire in Italia e usufruire di mutui ipotecari, la banca nomina i propri specialisti per condurre competenze tecniche di due diligence.
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