Procedura di acquisto di un immobile negli Emirati Arabi Uniti:

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La procedura per acquistare un immobile negli Emirati Arabi Uniti (EAU) può sembrare complicata, soprattutto per chi la affronta per la prima volta. In questo articolo esamineremo le fasi chiave dell’acquisto di beni immobili nel 2024 sia sul mercato primario che su quello secondario negli Emirati Arabi Uniti. Comprendere tutte le fasi del processo, dalla scelta della proprietà giusta all’ottenimento di un certificato di proprietà, ti aiuterà a evitare potenziali errori e a rendere l’acquisto il più agevole e sicuro possibile.

Acquisto di una proprietà sul mercato primario – Progetti OFF Plan (progetti in pre-costruzione)

  • L’acquirente contatta un broker immobiliare che seleziona proprietà negli Emirati Arabi Uniti in base alla richiesta del cliente: selezione della località, dimensioni della proprietà, budget, preferenze dell’area, vicinanza alla spiaggia, scuole, ecc. La comunicazione tra il broker e il cliente avviene principalmente tramite qualsiasi messaggero: WhatsApp, Telegram, Botim.
  • Il broker immobiliare seleziona le opzioni adatte alla richiesta del cliente e le invia via email. Il broker si assicura che la proprietà selezionata sia completamente adatta alla richiesta e al budget del cliente, la coordina con il cliente e riceve il suo consenso all’acquisto.
  • Se il cliente approva l’opzione, il broker richiede al Costruttore di inviare un modulo di Prenotazione, che il broker inoltra al cliente per la firma.
  • Il broker richiede i dettagli bancari al Costruttore per pagare il deposito iniziale. Il deposito iniziale è solitamente pari al 5% o al 10% del prezzo della proprietà.
  • Il broker riceve il modulo di Prenotazione firmato da entrambe le parti: dal Costruttore e dal cliente.
  • Successivamente, il cliente paga una tassa del Dipartimento dei Terreni pari al 2% o al 4% del prezzo della proprietà, a seconda dell’Emirato in cui si trova la proprietà in vendita. Di solito, il cliente trasferisce questa tassa al Costruttore, e il Costruttore la trasferisce al Comune. Il broker controlla questo pagamento.
  • Il Costruttore prepara un Contratto di Vendita e Acquisto (SPA) entro 2 o 4 settimane dalla data di prenotazione e invia 3 copie di questo contratto all’indirizzo  del cliente per la firma. Il cliente firma lo SPA e lo restituisce all’indirizzo postale del Costruttore negli Emirati Arabi Uniti.
  • Dopo aver ricevuto la firma del Costruttore su 3 copie dell’SPA originale, una copia dello SPA deve essere restituita al cliente.
  • Il broker riceve la commissione immobiliare dal Costruttore.
  • Il cliente effettua i pagamenti per la proprietà secondo il piano di pagamento come da SPA sul conto bancario del Costruttore.
  • Nella maggior parte dei casi, i costruttori sono obbligati a registrare tutti i progetti Off-plan presso il Comune (Dipartimento dei Terreni) e invieranno per email un OQOOD (Certificato di registrazione della proprietà off-plan) all’indirizzo email registrato del cliente.
  • Dopo il pagamento completo del prezzo di vendita della proprietà, la consegna dell’edificio e dopo l’ispezione e l’accettazione della proprietà da parte del cliente, il Costruttore consegna le chiavi al cliente.
  • Il Costruttore invia tutta la documentazione necessaria al Dipartimento dei Terreni e riceve un Certificato di Proprietà (Atto di Proprietà) per la proprietà, e dopo lo invia al cliente.

 Acquisto di un immobile sul mercato secondario negli Emirati Arabi Uniti

  • L’acquirente contatta un broker immobiliare, che seleziona le proprietà in base alla richiesta del cliente: selezione della località, dimensioni della proprietà, budget, preferenze dell’area, vicinanza alla spiaggia, scuole, ecc. La comunicazione tra il broker e il cliente avviene principalmente tramite qualsiasi messaggero: WhatsApp, Telegram, Botim.
  • Il broker immobiliare seleziona le opzioni adatte alla richiesta del cliente e le invia via email. Il broker si assicura che l’opzione rifletta completamente la richiesta e il budget del cliente e organizza la visita della proprietà. Se l’acquirente si trova negli Emirati Arabi Uniti, il broker programma la visita, se l’acquirente è fuori dagli Emirati Arabi Uniti, programma la visita virtuale tramite una videochiamata. Il broker coordina con il broker del venditore e il cliente e riceve il consenso dell’acquirente all’acquisto.
  • Dopodiché, il broker redige l’accordo di rappresentanza dell’acquirente (Modulo B) nel sistema elettronico del Dipartimento dei Terreni, e l’acquirente lo firma elettronicamente utilizzando la firma elettronica.
  • Il broker immobiliare richiede i documenti del venditore come l’Atto di Proprietà (Prova della proprietà) o Oqood (Certificato di proprietà di un progetto off-plan). Il realtor del venditore firma il Modulo A con il venditore utilizzando una firma elettronica nel sistema del Dipartimento dei Terreni. Il venditore lo firma elettronicamente utilizzando una firma elettronica.
  • Successivamente, dopo che entrambi i Moduli A e B sono firmati, le parti procedono alla preparazione e alla firma del Modulo F (MOU – un accordo di acquisto) nel sistema elettronico del Dipartimento dei Terreni.
  •  L’acquirente trasferisce il deposito iniziale nella di 10% sotto forma di assegno bancario garantito da una banca locale degli Emirati Arabi Uniti (Assegno del Manager). Se l’acquirente non ha un conto bancario negli Emirati Arabi Uniti, il pagamento può essere effettuato sotto forma di trasferimento bancario, contanti, trasferimento tramite criptovaluta. A volte può partecipare un agente fiduciario autorizzato e il pagamento può essere effettuato tramite il suo conto fiduciario.
  • Il venditore deve pagare tutti i debiti e i gravami se compaiono sulla proprietà alla Data del trasferimento e il venditore deve ricevere un Certificato di Non-Opposizione (NOC) dal Costruttore con il permesso di rivendere la proprietà.
  • Non appena il NOC è ricevuto, il broker programma la data del trasferimento presso l’ufficio fiduciario autorizzato dal governo, dove la transazione di acquisto e vendita deve essere registrata. Acquirente, venditore (o i loro rappresentanti ufficiali – POA) si recano all’ufficio fiduciario per eseguire il trasferimento della proprietà. Il Notaio presso l’Ufficio Fiduciario registra i diritti di proprietà, le parti firmano tutti i documenti necessari nel sistema elettronico del Dipartimento dei Terreni. L’acquirente paga tutto il saldo rimanente al venditore tramite assegno del Manager, trasferimento bancario, contanti, trasferimento tramite criptovaluta.
  • L’acquirente paga una tassa del 4% al Dipartimento dei Terreni sotto forma di assegno del manager.
  • L’acquirente riceve l’Atto di Proprietà sulla proprietà.
  • L’acquirente paga la commissione immobiliare (solitamente pari al 2% del prezzo della proprietà + IVA 5%) secondo la fattura emessa dall’agenzia di intermediazione in conformità con i termini dell’accordo (Modulo B).

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