Venezia si valuta per piano e per indirizzo, e le medie nascondono quanto mostrano. Nei sestieri di pregio i prezzi richiesti vanno da circa 5.700 a 6.500 euro al metro quadro nel 2026, con San Marco in testa e Cannaregio, in crescita di circa l'11% su base annua, in rapido recupero. Ma il mercato residenziale che conta per un acquirente internazionale si colloca sopra quei numeri: gli affacci sul Canal Grande trattano da 8.000 a 12.000 euro al metro quadro, e un piano nobile ristrutturato nei palazzi piu nobili sale molto oltre, con un piano di 550 metri quadri di Palazzo Clary a Dorsoduro in vendita a circa 18.200 euro al metro quadro. Attenzione a qualsiasi cifra media per Venezia intorno ai 3.500 euro al metro quadro: mescola il centro storico con la terraferma di Mestre e Marghera e descrive un mercato del tutto diverso.

La domanda e internazionale, e lo e da tempo: francesi, tedeschi, austriaci e americani sono oggi i piu attivi, attratti da seconde case e da ristrutturazioni di piani nobili che di rado arrivano sul mercato aperto. Due fatti vanno soppesati con onesta. Il centro storico perde circa mille residenti l'anno, il che restringe l'offerta di vero stock residenziale mentre assottiglia la comunita stabile; e la laguna oggi si allaga piu spesso, con le barriere del MOSE, alzate quando le maree sono previste sopra 1,30 metri, entrate in funzione 30 volte in 23 giorni all'inizio del 2026. Nessuno dei due e un motivo per stare alla larga, ma entrambi rientrano nella due diligence: le quote dei piani terra, lo storico delle acque alte e i vincoli di restauro sui palazzi tutelati incidono qui sul valore.